ลงทุน “อพาร์ทเม้นท์” หรือ “คอนโดมิเนียม” อย่างไหนคุ้มกว่ากัน ?

ลงทุน “อพาร์ทเม้นท์” หรือ “คอนโดมิเนียม” อย่างไหนคุ้มกว่ากัน ?


พรรคพวกผมได้แนะนำผมให้รู้จักกับเจ้าของที่ดิน ซึ่งมีพื้นเพและประกอบธุรกิจวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง ในจังหวัดชลบุรี มากว่า 20 ปี ปัจจุบันมีที่ดินอยู่หลายแปลง หลายทำเลที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มแต่อย่างใด
ที่ดินว่างเปล่ามีทั้งตั้งอยู่ในทำเลที่แตกต่างกันไป ที่ดินบางแปลงเหมาะทำหรือสร้างอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดมิเนียม เพราะพื้นที่มีจำกัดและอยู่ในแหล่งชุมชน ที่ดินบางแปลงที่มีอยู่ถึงแม้ว่าจะมีพื้นที่ค่อนข้างมาก แต่ไม่เหมาะพัฒนาหรือจัดสรร เนื่องจากความเจริญของชุมชนยังไปไม่ถึง
เรื่องที่ผมและเจ้าของที่ดินได้พูดคุยหารือร่วมกันเพื่อให้คำปรึกษาแนะนำว่า ที่ดินแปลงซึ่งมีศักยภาพ อยู่ในแหล่งชุมชน มีความเจริญมากขึ้นในอนาคต ควรพัฒนาที่ดินในรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” หรือ “คอนโดมิเนียมเพื่อขายกรรมสิทธิ์”
รูปแบบใดจะเกิดประโยชน์มากน้อยแตกต่างกันอย่างไร?
หรือมีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันอย่างไร?
ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจมีที่ดินซึ่งมีความพร้อมตั้งอยู่ในทำเลที่ดี อาจอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าสมควรจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหรือคอนโดมิเนียม หรือฝากเงินไว้กับสถาบันการเงินหรือเล่นหุ้น หรือซื้อพันธบัตร หรือตราสารหนี้ ว่ารูปแบบใด จะสร้างประโยชน์และความคุ้มค่าให้กับตนเองมากที่สุด
“คำตอบ” ที่แตกต่างมีให้เห็นอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ
สร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า มีข้อดี ได้แก่ มีรายได้จากการให้เช่าในระยะยาว มีข้อเสีย ได้แก่ ความเสี่ยงของการนำเม็ดเงินมาลงทุนและต้องปรับปรุงห้องพักให้ดูดีอยู่เสมอ และจัดงบประมาณในการซ่อมบำรุงรักษาสภาพอาคารและห้องพักมิให้ดูเสื่อมโทรม
สร้างคอนโดมิเนียม มีข้อดี ได้แก่ ได้กำไรเป็นเงินก้อนโต ไม่เป็นภาระดูแลบำรุงรักษาอาคารและห้องชุด ข้อเสียได้แก่ ความเสี่ยงของการลงทุนอาจไม่ประสบความสำเร็จจากการขายห้องชุด เป็นต้น
สำหรับการลงทุนในหุ้นกับตลาดหลักทรัพย์มีข้อดี ได้แก่ ไม่ต้องใช้งบลงทุนจำนวนมาก มี ข้อเสีย ได้แก่ ความผันผวนหรือการเปลี่ยนแปลงกรณีมีการปั่นหุ้นและมีข้อมูลข่าวสารที่ติดตามไม่ทันเหตุการณ์ ซึ่งแตกต่างกับการลงทุนในสถาบันการเงินหรือการซื้อพันธบัตรของรัฐบาล มีข้อดี ได้แก่ ไม่มีความเสี่ยง แต่มีข้อเสีย ได้แก่ อัตราผลตอบแทนต่ำไม่คุ้มค่ากับการลงทุนในระยะยาว
มีเหตุผลแตกต่างกันแล้วแต่ว่าใครจะชอบลงทุนในรูปแบบใด?
ถ้าคิดจะเลือกลงทุนเพื่อพัฒนาที่ดินในรูปแบบอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า หรือการสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก ผมมองว่าน่าจะเกิดประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินมากกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ
เรื่องซึ่งเจ้าของที่ดินจะต้องดำเนินการทำการบ้าน“เหมือนกัน” ไม่ว่าจะพัฒนาที่ดินในรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” และ “คอนโดมิเนียมเพื่อขายกรรมสิทธิ์” ดังนี้
1. ศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ
กรณีที่ดินที่จะพัฒนาขึ้นเป็น “อพาร์ทเม้นท์” หรือ “คอนโดมิเนียม” เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการว่ารูปแบบใดจะสอดคล้องกับความต้องการของชุมชนและวิถีชีวิตการอยู่อาศัยภายในชุมชน
2. สำรวจและวิจัยด้านการตลาด
การสำรวจและวิจัยด้านการตลาดของการตลาดของการพัฒนาโครงการรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” และ “คอนโดมิเนียม” มีความจำเป็นต้องสำรวจและวิจัยด้านการตลาดว่ามีความต้องการได้ที่อยู่อาศัยประเภทเช่าหรือซื้อกรรมสิทธิ์มากกว่ากัน
ข้อมูลดังกล่าวสามารถใช้เป็นรายละเอียดศึกษาเพื่อเลือกรูปแบบการพัฒนาโครงการ
3. การออกแบบ รายการคำนวณและการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารกับเจ้าพนักงานท้องถิ่น
การพัฒนาที่ดินไม่ว่าจะเป็น “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” และ “คอนโดมิเนียม” เจ้าของที่ดินจำเป็นตัองว่าจ้างสถาปนิก วิศวกรทำการออกแบบอาคาร พร้อมรายการคำนวณตลอดจนยื่นคำขออนุญาตปลูกสร้างอาคารกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กฎกระทรวงและเทศบัญญัติที่เกี่ยวข้อง
4. จัดเตรียมงบประมาณการตลาดและการประชาสัมพันธ์ให้โครงการเป็นที่รู้จัก
เมื่อโครงการได้รับ “ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร” จากเจ้าพนักงานท้องถิ่นเรียบร้อยแล้ว เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการจำเป็นต้องจัดเตรียมงบประมาณส่วนหนึ่ง เพื่อทำการตลาดและประชาสัมพันธ์โครงการ อาทิ โบรชัวร์ ใบราคาเช่า – ขาย ห้องพักและห้องชุด ป้ายโฆษณาหรือป้าย คัทเอาท์ การออกบูธประชาสัมพันธ์ ณ แหล่งชุมชนห้างสรรพสินค้า การจัดทำ “ม็อคอัพ” หรือ “ห้องตัวอย่าง” ให้ผู้สนใจได้ชม เป็นต้น
5. จัดทำและเสนอแผนธุรกิจเพื่อขออนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการกับสถาบันการเงิน
งบประมาณการก่อสร้างอาคารประเภท “ อพาร์ทเม้นท์” และ “คอนโดมิเนียม” ผู้ประกอบการจำเป็นต้องอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงินมาใช้ในการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการซึ่งจำเป็นต้องจัดทำแผนธุรกิจเสนอให้สถาบันการเงินพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ นอกจากแผนธุรกิจแล้ว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องจัดทำงบกระแสเงินสด (CASH FLOW) เสนอให้สถาบันการเงินพิจารณาประกอบพร้อมกันไปด้วย
6. จัดหา “ที่ปรึกษาโครงการ” ทั้งงานด้านก่อสร้าง งานบัญชี – การเงิน – ภาษี งานขายและ การตลาดและงานด้านกฎหมาย ให้คำแนะนำ
ผู้ประกอบการซึ่งขาดความชำนาญหรือยังไม่มีประสบการณ์เห็นควรให้ท่านพิจารณาจัดหา “ที่ปรึกษาโครงการ” ที่มีความเชี่ยวชาญและชำนาญในงานแต่ละด้านเข้ามารองรับเพื่อลดการสูญเสียค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็น
อย่ามองว่างานไม่มีปัญหาและอุปสรรคและเสียดายงบประมาณการว่าจ้างที่ปรึกษาโครงการเข้ามารองรับในงานแต่ละประเภทที่เกี่ยวข้อง
งานบางประเภท ผู้ประกอบการอาจอาศัย “OUTSOURCE” ที่มีประสบการณ์ ความชำนาญเข้ามารองรับเพื่อลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการจะเกิดประโยชน์ยิ่ง
ส่วน “ข้อแตกต่าง” หรือ “ไม่เหมือนกัน” ระหว่างการสร้าง “อพาร์ทเม้นท์” และ “คอนโดมิเนียม” มีดังนี้
1. โฉนดที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคาร
การพัฒนาที่ดินในรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์” โฉนดที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการ แต่โฉนดที่ดินของอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคาร เมื่อได้รับการจดทะเบียนอาคารชุด โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522โฉนดที่ดิน ทั้งสองฉบับจะถูกบันทึกและเก็บไว้ในสารบบของ “กรมที่ดิน” ตามระเบียบปฏิบัติของราชการ “กรมที่ดิน” ผู้ประกอบการไม่สามารถนำโฉนดที่ดินไป “แปะโป้งหรือจำนอง”ได้
แต่โฉนดที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้ง “อพาร์ทเม้นท์” ผู้ประกอบการสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ในอนาคต
2. การถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและอาคารที่ดิน
ผู้ประกอบการหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีสิ่งปลูกสร้างประเภท “อพาร์ทเม้นท์” เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคารรวมถึงห้องพักภายในอาคารทั้งหมดโดยชอบตามกฎหมาย
แต่ “คอนโดมิเนียม” กลายเป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง อาทิ โถงทางเดิน ลานจอดรถยนต์ ลิฟท์ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆร่วมกัน
กฎหมายบังคับว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางจะแยกออกจากกันไม่ได้ เมื่อมีการฟ้องคดีทั้งทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง จะติดตามพร้อมกันไปทุกครั้ง
ห้องชุดแต่ละห้อง จะปรากฏเป็น “โฉนดลอยฟ้า” หรือ “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด”ให้ไว้กับผู้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
3. ห้องพักอพาร์ทเม้นท์ไม่สามารถทำนิติกรรมและสัญญาแต่ห้องชุดสามารถทำนิติกรรมและสัญญาได้
ห้องชุดในอาคารชุดสามารถใช้ประโยชน์ทางอื่นๆได้ อาทิ การซื้อ – ขาย การแลกเปลี่ยน การจำนอง การขายฝาก การให้ เป็นต้น แต่ห้องพัก “อพาร์ทเม้นท์” ไม่สามารถออกเอกสารสิทธิ์ให้กับเจ้าของโครงการได้ เพราะไม่มีกฎหมายรองรับ
4. การขายกรรมสิทธิ์อาคารและห้องชุด
ผู้ประกอบการ “อพาร์ทเม้นท์” สามารถขายโครงการได้โดยยกโครงการทั้งหมด แต่อาคารชุดไม่สามารถขายยกโครงการทั้งหมดได้เมื่อขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามพ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522
“อพาร์ทเม้นท์” สามารถให้บุคลใดๆเช่าพักอาศัยได้ เช่นเดียวกับ “อาคารชุด”
“อาคารชุด” สามารถขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก และมีการจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
5. ผู้อาศัยในอพาร์ทเม้นท์อยู่ภายใต้กฎระเบียบของเจ้าของอาคาร อาคารชุดอยู่ภายใต้ระเบียบข้อบังคับและมิติของการประชุมเจ้าของร่วม
เจ้าของอาคาร “อพาร์ทเม้นท์” เป็นผู้กำหนดระเบียบการใช้ห้องพักภายในอพาร์ทเม้นท์ภายใต้กรอบของกฎหมาย แต่อาคารชุดและห้องชุด อยู่ภายใต้ระเบียบข้อบังคับและมติของการประชุมเจ้าของร่วม ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
ข้อสุดท้ายซึ่งมีความแตกต่างหรือไม่เหมือนกันอีกข้อ ได้แก่ ภาระผูกพันในการบำรุงดูแลรักษาอพาร์ทเม้นท์ จะตกกับเจ้าของอาคารทั้งหมด แต่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ภาระผูกพันในการดูแลห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางจะตกกับเจ้าของห้องชุดและเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทั้งหมด


นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

เรียนรู้และแบ่งปันความรู้ของ บริษัท บ้านไทยดีดี จำกัด

เรียนรู้และแบ่งปันความรู้ของ บริษัท บ้านไทยดีดี จำกัด คลิกที่นี่ http://www.xn--l3cahhe4c8f2ab8l2b.com/p/blog-page_78.html

บริการของเรา

บริการของเรา ..โดยทีมงานบ้านไทยดีดี...
(1)รับออกแบบ เขียนแบบบ้าน แบบโรงงาน แบบโกดัง แบบอาคารพาณิชย์ แบบอพาร์ทเม้นท์ แบบโรงแรม แบบรีสอร์ท
(2)ขายแบบบ้านสำเร็จรูป ขายแบบอาคารทุกชนิด
(3)บริการรับออกแบบ เขียนแบบก่อสร้าง พร้อมยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง
(4)บริการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง เขต กรุงเทพ กนอ. นิคมอุตสาหกรรมฯ อบต. เทศบาล
(5)บริการเตรียมเอกสารการกู้เงินธนาคาร (แบบ, ใบประเมินราคา, สัญญาก่อสร้าง)
(6)บริการรับถอดแบบ ประมาณราคาค่าก่อสร้างBOQ.
(7)รับออกแบบพร้อมก่อสร้าง
(8)รับออกแบบโครงสร้างอาคารทุกประเภท รายการคำนวณโครงสร้าง โดย สามัญวิศวกรโยธา วุฒิวิศวกรโยธา
(9)รับออกแบบภาพ3Dตัวอาคาร ออกแบบตกแต่งภายใน
(10)บริการที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างและตรวจสอบงานก่อสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ โรงแรม โรงงาน
(11)รับออกแบบงานระบบไฟฟ้า-เครื่องกล รับออกแบบระบบบำบัดน้ำเสีย
(12)รับเซ็นต์แบบ รับเซ็นต์ควบคุมงาน โดย วุฒิวิศวกรโยธา สามัญวิศวกรโยธา วุฒิสถาปนิก สามัญสถาปนิก สามัญวิศวกรไฟฟ้า สามัญวิศวกรเครื่องกล สามัญวิศวกรอุตสาหการ สามัญวิศวกรสิ่งแวดล้อม
(13)บริการฝึกอบรม หลักสูตรทางด้านสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม

สนใจติดต่อได้ครับ
คุณบี โทร: 086-743-1141
Line ID : @baanthaidd
E-mail : baanthaidd@gmail.com