ขั้นตอนการขอกู้เงินสร้างบ้าน

เลือกแบบบ้านทีี่ท่านต้องการ หรือจ้างคนเขียนแบบ
เมื่อได้แบบทางสถาปัตย์มาแล้ว ให้ติดต่อจ้างวิศวะกรโยธา เพื่อดำเนินการคำนวนโครงสร้างครับว่าต้องใช้วัสดุอะไรบ้าง
เมื่อได้แบบทางสถาปัตย์ และรายการคำนวนโครงสร้างจากวิศวกรแล้ว ก็ต้องให้ผู้รับเหมาประเมินราคาในการก่อสร้างทั้งหมดครับ (ทำสัญญาเลยก็ดี)
นำแบบบ้านที่ได้ ไปขออนุญาตก่อสร้างบ้านที่เขตที่เราอยู่ครับ โดยให้เตรียมเอกสารดังนี้ แบบบ้าน , โฉนดที่ดินตัวจริงพร้อมสำเนา , บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา
, ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา (ส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 1 อาทิตย์)
ติดต่อเเสดงความจำนงกับฝ่ายสินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อเคหะของธนาคารที่ต้องการขอกู้เงินสร้างบ้าน โดยให้เตรียมเอกสารต่างๆไปให้พร้อม และต้องเตรียมเงินค่าธรรมเนียมการประเมินราคาหลักประกันไปด้วย
ธนาคารที่เราไปขอกู้เงินสร้างบ้านจะส่งเจ้าหน้าที่มาสำรวจและประเมินราคา (ส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 2-7 วัน)
ธนาคารที่เราไปขอกู้เงินสร้างบ้านจะตัดสินใจว่าจะให้คุณกู้เงินหรือไม่ โดยพิจารณาจากรายได้ , ฐานะทางการเงิน , ความสามารถในการผ่อนชำระ , หลักประกันของคุณ รวมไปถึงปัจจัยอื่น (ส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 1-3 อาทิตย์)
ที่มา http://www.banpatan.com/homebuilding/homeloan.html
ที่มา http://topicstock.pantip.com/home/topicstock/R3173760/R3173

การจำนอง

ความหมายของการจำนอง จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า "ผู้จำนอง" เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ไปจดทะเบียน ไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า "ผู้รับจำนอง"เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สิน ดังกล่าว นั้น ให้แก่ ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ.มาตรา ๗๐๒) การจำนองเพื่อการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งออกเป็น ๒ กรณี คือ ๑. การจำนองทรัพย์ของตนเองเพื่อการประกันการชำระหนี้ของตนเอง ตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนายเอกเอง ๒. การจำนองเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่นตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโท ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกเป็นประเภทใหญ่ได้ ๒ ประเภท กล่าวคือ ๑. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดที่ปลูกติดกับพื้นดินนั้น ๒. อสังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ คือ ก. เรือกำปั่น หรือ เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป หรือเรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ข. แพ ค. สัตว์พาหนะ ง. อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฏหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้ เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้น หลักเกณฑ์ในการจำนอง ๑. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จะจำนอง ๒. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น สัญญาจำนองตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉย ๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้สิทธิใด ๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ๓. ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ ก. ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ ที่ดิน น.ส.๓ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ค. การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน ต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ ง. การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ จ. การจำนองเรือต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม
ที่มา http://www.centerestate.net

จะซื้อบ้านสักหลัง จะเลือกดอกเบี้ยอย่างไร

สุดสัปดาห์ที่ผ่านมาเพิ่งมีงานมหกรรมการเงินมันนี่เอ็กซ์โป ซึ่งจัดขึ้นเป็นประจำทุกปี ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ โดยเป็นที่ทราบกันดีว่างานนี้ เป็นงานที่รวมโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ของบรรดาสถาบันการเงินทั้งใหญ่น้อยมากันคับคั่ง แม้ในยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดแบบนี้ ก็ยังพบว่างานดังกล่าวยังได้การตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้บริโภคเช่นเคย โดยมียอดธุรกรรมเกิดขึ้นจากงานร่วมแสนล้าน คิดเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เก้าหมื่นกว่าล้านบาท แสดงให้เห็นว่ายังมีความต้องการซื้อบ้าน และสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านอยู่ระดับหนึ่ง เชื่อว่าคงมีท่านผู้อ่านหลายท่าน ทั้งที่มีแผนซื้อบ้านชัดเจน และกลุ่มที่อยากได้แต่ยังไม่ระบุกำหนดการแน่ชัด ได้ไปจับจองสิทธิ์ลงชื่อเพื่อขอรับอัตราดอกเบี้ยพิเศษในงาน ว่าแต่ของสถาบันการเงินใดจะพิเศษจริง และจะรู้ได้อย่างไร จะกู้ได้เท่าไหร่ ที่ฝันไว้จะเป็นจริงหรือไม่ เราลองมาดูกันดีไหมครับ

ก่อนอื่นคงต้องยอมรับว่าบ้านเป็นสินค้าที่มีราคาแพงมาก ในชีวิตชาวบ้านทั่วไปคงมีโอกาสซื้อได้เพียง 1 – 2 ครั้ง ดังนั้นคงจะไม่มีใครเชี่ยวชาญไปกว่าใคร หากไม่ได้อยู่ในธุรกิจนี้เสียเอง สิ่งแรกหากคิดจะซื้อบ้านสักหลัง ก็จะต้องสำรวจดูว่าเรามีกำลังทรัพย์จะซื้อบ้านได้เท่าไร หรือหากต้องกู้ธนาคารจะมีกำลังที่จะผ่อนบ้านได้เดือนละกี่บาท โดยทั่วไปในเว็บไซต์ของธนาคารแทบทุกธนาคารจะมีโปรแกรมคำนวณยอดวงเงินกู้ตามระดับรายได้เฉลี่ยต่อเดือนให้บริการอยู่แล้ว หรืออาจจะคำนวณง่ายๆ คือหากต้องการกู้เงิน 1,000,000 บาท เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ย 7% ธนาคารจะคำนวณยอดการผ่อนประมาณร้อยละ 40 ของรายได้ ซึ่งผู้กู้จะต้องมีรายได้ประมาณ 20,000 บาท ต่อเดือน ดังนั้นจะต้องผ่อนชำระประมาณเดือนละ 8,000 บาท หากบ้านราคาสูงหรือต่ำกว่านี้ ก็สามารถเทียบสัดส่วนได้ครับ หรือหากต้องการกู้นานกว่านั้น ยอดการผ่อนและรายได้ขั้นต่ำที่ต้องมีจะลดลงครับ นอกจากนั้น ในกรณีที่มีการผ่อนเงินกู้อื่นๆ อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นผ่อนรถ ผ่อนสินเชื่ออื่นๆ ผ่อนบ้านหลังเดิมอยู่ก่อนแล้ว หรือแม้กระทั่งการค้ำประกันวงเงินกู้ให้กับญาติพี่น้องก็ควรนำมานับรวมเป็นยอดภาระเงินผ่อนด้วยนะครับ ตัวอย่างเช่น ถ้าปัจจุบันติดผ่อนรถอยู่ 4,000 บาท ท่านก็จะเหลือวงเงินให้ผ่อนอีกเพียง 4,000 บาทจากรายได้ 20,000 บาท ทำให้กู้ได้จริงเหลือเพียงประมาณ 500,000 บาท ซึ่งหากท่านไม่รู้เรื่องนี้มาก่อนอาจจะสงสัยว่าธนาคารคิดเลขผิดรึเปล่า ซึ่งเป็นข้อสงสัยที่เกิดขึ้นอยู่บ่อยๆ ครับ

ต่อมาก็มาดูกันว่าจะเลือกดอกเบี้ยโปรโมชั่นแบบไหนถึงจะคุ้มที่สุด โดยทั่วไปสินเชื่อบ้านจะมีดอกเบี้ยโปรโมชั่นช่วง 1 – 3 ปีแรกอยู่ 2 ประเภทคือแบบคงที่ และแบบลอยตัวอิงตาม MLR (Minimum Loan Rate) หรือเรียกเป็นภาษาไทยว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา” หรือบางธนาคารก็ใช้ MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งจะสูงกว่า MLR ขึ้นมาระดับหนึ่ง ในภาวะดอกเบี้ยขาลงเช่นนี้ มองเผินๆ ดอกเบี้ยโปรโมชั่นแบบลอยตัวดูเหมือนจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด เพราะเมื่อ MLR ลด ก็เท่ากับว่าเราได้ลดดอกเบี้ยไปในตัว แต่ธนาคารผู้ปล่อยกู้เองก็รู้ผลข้อนี้ดี จึงมักจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยคงที่นะปัจจุบันจะแพงกว่าเล็กน้อย เป็นการป้องกันความเสี่ยงไว้ระดับหนึ่ง ขณะที่มีการคาดการณ์กันว่าในเร็วๆ นี้ ดอกเบี้ยอาจจะลดลงได้อีกเล็กน้อย อันเป็นผลมาจากความต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านนโยบายดอกเบี้ยของ ธปท แต่ธนาคารพาณิชย์ก็อาจไม่สามารถลดตามลงไปได้มาก เพราะวิกฤติรอบนี้มีความเสี่ยงเรื่องคุณภาพหนี้ค้ำคออยู่ ดังนั้นโอกาสที่จะเห็น MLR ลดลงต่ำมากๆ เป็นหน่วยเปอร์เซ็นต์นั้นน่าจะเป็นไปได้ค่อนข้างยาก

ดังนั้น ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวๆ 2 – 3 ปี ในราคาที่ใกล้เคียงกับแบบลอยตัว ณ วันนี้ น่าจะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า เพราะในบ้านเมืองเราความแน่นอนก็คือความไม่แน่นอน การมีอะไรที่ไว้ใจได้ คาดเดาได้แน่อย่างดอกเบี้ยคงที่น่าจะพอลดความเสี่ยงให้เราได้ในระดับหนึ่งครับ ส่วนจะเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยแต่ละแบบ อย่างไหนถูก-แพง ต่างกันอย่างไร ขอเสนอสูตรง่ายๆ ให้ลองคิดกันเบื้องต้น โดยเอาดอกเบี้ยลอยตัวอิง MLR มาแทนค่า MLR ด้วยค่าดอกเบี้ย MLR ณ ปัจจุบัน แต่ถ้าธนาคารไหนใช้ MRR ก็ต้องเอา MRR ของธนาคารนั้นๆ มาแทนค่านะครับ จากนั้นเอามาคำนวณรวมกัน ประมาณ 4 – 5 ปีแรก เช่น 6 เดือนแรก 0% จากนั้นเดือนที่ 7-24 คิด 4.25% หลังจากนั้นคิด MLR – 0.25% (MLR = 6.10%) ก็จะเท่ากับดอกเบี้ยเฉลี่ย 4 ปี ((((0*6)+(4.25*6))/12)+4.25+(6.10-0.25)+(6.10-0.25))/4 เท่ากับ 4.52% เป็นต้น เมื่อคำนวณดอกเบี้ยทุกแบบจากทุกธนาคารให้เป็นตัวเลขตัวเดียวแบบนี้แล้ว ก็จะทำให้เปรียบเทียบและตัดสินใจได้ง่ายขึ้นครับ มีข้อสังเกตเล็กน้อยเกี่ยวกับอัตรดอกเบี้ย MLR และ MRR ผู้บริโภคที่ไม่คุ้นเคยกับการกู้เงินธนาคารหลายท่านคิดว่าอัตราเหล่านี้เหมือนกันทุกธนาคาร และบางท่านก็คิดว่าเพราะมี ธปท เป็นผู้กำหนด ซึ่งขอเรียนชี้แจงว่า อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนี้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งเป็นผู้กำหนดเอง และส่วนใหญ่ธนาคารขนาดใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยนี้ต่ำกว่าธนาคารขนาดเล็กครับ

คำถามสุดท้ายคือเราควรซื้อบ้านช่วงดอกเบี้ยขาลงดีจริงหรือไม่ หลายท่านพูดกันว่าควรซื้อตอนขาลง แต่ยังไม่ซื้อเพราะจะรอให้ลงสุดๆ จนลงสุดแล้วก็ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อดีหรือไม่ โดยเฉพาะปัจจุบันดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ก็ยิ่งทำให้ตัดสินใจไม่ได้ รีๆรอๆ จนชีวิตนี้อาจจะไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ผมคงต้องขอบอกว่า ในความเป็นจริงแล้วอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นั้นมีการขึ้น-ลงเป็นวัฏจักร สำหรับประเทศไทยในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา มีรอบการขึ้น-ลงอยู่ระหว่าง 7 – 10 ปีต่อรอบ ในขณะที่การกู้เงินซื้อบ้านนั้นมักจะทำสัญญาอยู่ระหว่าง 15 – 30 ปี ทำให้ทุกท่านมีโอกาสจะพบทั้งช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและขาลงแน่นอนอย่างน้อย 1 รอบ ฉะนั้นผลกระทบจากวัฏจักรดอกเบี้ยในระยะยาวจะมีค่อนข้างน้อย (เพราะอย่างไรก็หนีไม่พ้น) ในขณะที่ระยะสั้นจะส่งผลชัดเจนต่ออำนาจการซื้อโดยรวม กล่าวคือถ้าซื้อบ้านในช่วงดอกเบี้ยต่ำจะมีโอกาสซื้อบ้านราคาสูงได้มากกว่าช่วงดอกเบี้ยสูง เพราะมีภาระในการผ่อนดอกเบี้ยต่ำกว่า สำหรับท่านที่กังวลว่าหากดอกเบี้ยขึ้นเร็วจะส่งผลให้ผ่อนไม่ไหว หรือตกอยู่ในสถานการณ์ผ่อนแต่ดอกต้นไม่ลดนั้น คงต้องขอบอกให้สบายใจว่าธนาคารแต่ละแห่งมีการคำนวณยอดผ่อนชำระเผื่อไว้ส่วนหนึ่งแล้วประมาณ 1 – 2% และหากท่านมีรายได้เพิ่มขึ้นในแต่ละปีตามข้อแรกก็จะไม่เกิดเหตุการณ์ดังกล่าวครับ

โดยสรุปก็คือ เมื่อท่านคิดจะซื้อบ้านก็คงจะต้องคิดกันให้รอบคอบสักนิด การตัดสินใจจะต้องมาจากการประเมินความพร้อม ความสามารถในการรับความเสี่ยงของแต่ละท่าน และการคาดคะเนจากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจควบคู่กันไป แม้ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี แต่คนที่มีความพร้อมก็สามารถซื้อบ้านได้นะครับยิ่งจะได้ของดีราคาถูกอีกต่างหาก โดยทั่วไปแล้วตลาดมีความเสี่ยงในระดับหนึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่เตรียมการด้วยความรอบคอบ ผู้ที่มีความพร้อมยังสามารถซื้อบ้านได้สบายๆ ครับ แล้วพบกันใหม่เดือนหน้าครับ

จากบทความ khomesmilesclub.com

คำแนะนำเบื้องต้นในการไปติดต่อสำนักงานที่ดิน

ก่อนไปติดต่อสำนักงานที่ดิน ต้องเตรียมเอกสารหลักฐานให้พร้อม รายละเอียดเอกสารหลักฐานในการติดต่อแต่ละประเภท จะอยู่ในหัวข้อประเภทของการติดต่อ เช่น การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์และ การรังวัดประเภทต่าง ๆ
ก่อนไปติดต่อสำนักงานที่ดินท่านควรทราบว่าเอกสารสิทธิของท่าน เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ อยู่ในพื้นที่ความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินใด และตั้งอยู่ที่ใด เพื่อไม่ให้ไปผิดสถานที่
เตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับธุรกรรมที่จะต้องชำระตามกฎหมายให้พร้อม
ค่าใช้จ่ายในการติดต่อราชการเจ้าหน้าที่จะต้องออกใบเสร็จรับเงินให้ไว้เป็นหลักฐานทุกครั้งตามจำนวนที่ได้จ่ายจริง
ทุกสำนักงานที่ดินส่วนใหญ่จะมีเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อท่านไปติดต่องานสำนักงานที่ดิน ลำดับแรกขอให้ท่านไปที่ เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน เพื่อขอคำแนะนำ ตรวจสอบหลักฐานเอกสารและรับบัตรคิว
การให้บริการเป็นไปตามลำดับคิว
เมื่องานของท่านสำเร็จแล้ว ขอให้ตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสารสิทธิ เช่น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำนวนเนื้อที่ในโฉนดที่ดิน และเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่ท่านเตรียมมาว่าครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง
ขั้นตอนและระยะเวลาในการดำเนินงานในแต่ละประเภทจะมีประกาศไว้ที่สำนักงานที่ดิน หากท่านเห็นว่างานล่าช้าเกินกว่าปกติ หรือไม่ได้รับความสะดวก หรือมีข้อสงสัยขอให้สอบถามได้ที่เจ้าหน้าที่ หัวหน้างาน หัวหน้าฝ่าย หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดได้ตามแต่กรณี หากงานของท่านไม่มีปัญหาข้อขัดของอื่นใดจะเสร็จในเวลามาตรฐานที่ประกาศไว้
หากมีปัญหาไม่ได้รับความเป็นธรรมในการให้บริการ โปรดแจ้งกรมที่ดินได้โดยส่งข้อร้องเรียนทางไปรษณียบัตร ถึงกรมที่ดิน ตู้ ปณ. 11 ปณฝ. วัดเลียบ กทม. 10200 หรือ โทร. 222-2837
คำแนะนำเบื้องต้นในการไปติดต่อสำนักงานที่ดิน เพื่อขอทำการรังวัดที่ดินประเภทต่าง ๆ
ในช่วง พ.ศ. 2532-2536 ประชาชนผู้มาติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอทำการรังวัดที่ดินประเภทต่าง เช่น การออกโฉนดดิน การรังวัดแบ่งแยก การสอบเขตที่ดิน จะประสบปัญหาต่าง ๆ เช่น

ปัญหาคิดนัดรังวัดที่มีระยะยาว โดยสำนักงานที่ดินบางแห่งมีคิวนัดรังวัดเป็นระยะเวลาประมาณ 2 ปีเศษ
ปัญหาค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งไม่มีมาตรฐานในการกำหนดค่ามัดจำรังวัดทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้กำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น ในกรณีที่เนื้อที่เท่ากัน สำนักงานที่ดินบางแห่งจะให้ทำการรังวัดเป็นเวลา 2 วัน แต่บางแห่งจะให้ทำการรังวัดเพียงวันเดียว จึงก่อให้เกิดความสับสนต่อประชาชนผู้มาติดต่อ หรือในกรณีที่กำหนดค่ามัดจำรังวัดไว้แล้ว ช่างผู้ทำการรังวัดได้เบิกค่าใช้จ่ายไปหมดแล้ว แต่เรื่องรังวัดยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ ทำให้เกิดปัญหาตามมา นั้นคือประชาชนผู้มาติดต่อรังวัดจะเสียค่ามัดจำเพิ่ม ทั้งที่เรื่องรังวัดยังไม่แล้วเสร็จ โดยบางรายอาจจะต้องเสียเงินมัดจำถึงจำนวน 2-3 ครั้ง ทำให้ประชาชนผู้มาติดต่อต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก

กรมที่ดินได้หาแนวทางในการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ โดยมุ่งหวังว่าจะก่อให้เกิดผลดีด้านต่าง ๆ หลายประการดังนี้

เพื่อแก้ไขปัญหางานรังวัดค้างและลดระยะเวลาในการนัดรังวัด
เพื่อแก้ไขปัญหาอัตรากำลังช่างรังวัดที่มีไม่เพียงพอกับปริมาณงาน
ทำให้เกิดขวัญกำลังใจแก่ช่างรังวัดผู้ปฏิบัติงาน
เพือตอบสนองความต้องการเกี่ยวกับการรังวัดของประชาชนให้ได้รับบริการที่รวดเร็ว สะดวกยิ่งขึ้นโดยเสียค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม ซึ่งจะทำให้ประชาชนเกิดความพึงพอใจต่อการบริการ

การกำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินในลักษณะเหมาจ่าย เป็นแนวทางหนึ่งจากหลาย ๆ แนวทางที่กรมที่ดินนำมาใช้ในการแก้ไขปัญหา เพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งค่าใช้จ่ายในการรังวัดเดิม มีหลักเกณฑ์การคิดค่าใช้จ่ายเท่าที่จำเป็นและเบิกจ่ายตามที่ได้จ่ายไปจริงโดยยึดถือตามอัตราที่ทางราชการกำหนด แต่ค่าใช้จ่ายที่คิดในลักษณะเหมาจ่ายนี้จะมีหลักเกณฑ์ ดังนี้

เพื่อให้ประชาชนเสียค่าใช้จ่ายในการรังวัดเพียงครั้งเดียว โดยเรื่องรังวัดรายใดที่ช่างรังวัดไปทำการรังวัดแต่ไม่แล้วเสร็จ จะไม่ให้มีการเบิกจ่าย
เพื่อทำให้การกำหนดจำนวนวันทำการรังวัด และการคิดค่าใช้จ่ายในการรังวัดเป็นมาตรฐานเดียวกันในการกำหนดจำนวนวันทำการรังวัดและเงินค่าใช้จ่ายในการรังวัดเดิม สำนักงานที่ดินบางแห่งได้กำหนดไว้สูงเกินความจำเป็น กรมที่ดินจึงได้ตั้งคณะกรรมการขึ้นมาพิจารณา เพื่อให้การกำหนดจำนวนวันทำการรังวัดเป็นไปในทิศทางเดียวกัน อันจะมีผลต่อการกำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น กรณีเนื้อที่ที่ที่ทำการรังวัดมีเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ ให้ทำการรังวัดได้จำนวน 1 วัน ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0706/ว 30708 ลงวันที่ 3 ตุลาคม 2540 สำหรับค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น กรณีค่าพาหนะเดินทางให้จังหวัดตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าพาหนะสูงสุดไม่เกินวันละ 800 บาท โดยเป็นไปตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยค่าใช้จ่ายในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหรือพิสูจน์สอบสวนหรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พ.ศ.2542 โดยให้สำนักงานที่ดินกำหนดค่าใช้จ่ายแต่ละพื้นที่ แล้วจัดทำบัญชีกำหนดจำนวนเงินมัดจำรังวัดปิดประกาศให้ประชาชนทราบ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 07067/ว 01082 ลงวันที่ 14 มกราคม 2541 เรื่อง การป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบเกี่ยวกับการรังวัดที่ดินเฉพาะราย ซึ่งสำนักงานที่ดินจะเรียกค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่ประกาศของกระทรวงไม่ได้ เช่น ประกาศกรุงเทพมหานคร ประกาศจังหวัดสุโขทัย ประกาศจังหวัดนราธิวาสเป็นต้น

ที่มา :กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

การเตรียมตัวกู้บ้านสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ

ในปัจจุบันที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว ค่าครองชีพของประชาชนเพิ่มขึ้น ทั้งจากราคาสินค้า และราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยก็ปรับตัวตามต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นด้วย รัฐบาลชุดใหม่จึงพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจระดับรากหญ้าผ่าน 6 มาตรการที่ผ่านคณะรัฐมนตรีไปเมื่อ 1 เมษายนที่ผ่านมา แต่เป็นที่สังเกตว่ามีเพียงมาตรการเดียวที่คนในเขตเมืองโดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้ความสนใจที่สุด นั่นก็คือมาตรการสินเชื่อบ้านแก่ผู้มีรายได้น้อยอัตราดอกเบี้ยต่ำของธอส. ที่ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังแรกให้แก่ผู้มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 15,000 บาทในวงเงินไม่เกินรายละ 600,000 บาท โดยคิดดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวและต่ำกว่าธนาคารทั่วไป ซึ่งมี 2 ทางเลือกคือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 7 ปีที่ 4.0% และคงที่ 10 ปีที่ 4.5% หลังจากนั้นลอยตัวที่ MRR – 0.50% ซึ่งเป็นการช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสมีบ้านหลังแรกเป็นของตนเองโดยตรง ทั้งยังสามารถช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนได้อย่างมาก

โดยปกติ หากท่านต้องการซื้อบ้านราคา 600,000 บาทและยื่นขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารพาณิชย์ทั่วไป ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 6 – 7% ต่อปี ท่านจะต้องมีเงินเดือนขั้นต่ำประมาณ 11,500 บาทจึงจะสามารถกู้ได้ แต่นี่ยังไม่นับรวมภาระอื่นที่ท่านมีอยู่ในขณะนั้นๆ เช่น ค่าผ่อนรถและข้าวของเครื่องใช้ต่างๆ ซึ่งในความเป็นจริงค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก็จะถูกนำมานับรวมในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อด้วย แต่เมื่อภาครัฐฯ คลอดมาตรการดังกล่าวออกมา อัตราดอกเบี้ยที่ท่านต้องเสียจะลดลงเหลือ 4% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งการลดอัตราดอกเบี้ยทุก 1% จะทำให้มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นถึง 6% ดังนั้นมาตรการนี้จึงมีส่วนทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นถึง 18% เลยทีเดียว

จากที่ต้องมีรายได้สูงถึง 11,500 บาทต่อเดือนถึงจะซื้อบ้านราคา 600,00 บาทได้ ตอนนี้เพียงท่านมีเงินเดือน 9,000 บาท ท่านก็สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ทันที นอกจากนี้ภาระการผ่อนชำระค่างวดต่อเดือนก็ลดลงถึงเดือนละ 1,000 บาท จากปกติผ่อนอยู่ 4,600 บาททุกเดือน ก็จะลดลงเหลือเพียง 3,600 บาทเท่านั้น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำนี้จึงเป็นการเพิ่มความสามารถในการกู้ให้กับประชาชนโดยตรง ซึ่งธนาคารพาณิชย์ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากติดภาระต้นทุนที่สูงกว่า แต่หากต้องทำจริงก็คงทำได้เพียงการเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวอยู่ที่ประมาณ 6 – 7% ซึ่งก็คงไม่มีใครยอมมากู้แน่ เพราะมันยังคงแพงเกินไปอยู่ดี

สำหรับท่านที่มีรายได้น้อย และกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านและกู้สินเชื่อบ้านควรจะเตรียมตัวอย่างไร เพื่อให้การกู้ของท่านสะดวกรวดเร็วและได้รับอนุมัติสมใจท่าน หากท่านเป็นพนักงานกินเงินเดือนประจำก็ไม่ค่อยมีปัญหามากนัก แต่หากท่านมีอาชีพอิสระ เช่น นักร้อง นักแสดง นายหน้า ขายประกัน ขายตรง ขายก๋วยเตี๋ยว ขายข้าวแกง ขายกล้วยแขก ท่านอาจจะประสบกับปัญหาการประเมินรายได้ของธนาคาร เนื่องจากอาชีพเหล่านี้พิสูจน์รายได้ยาก ด้วยเหตุนี้เองท่านจึงต้องมีการเตรียมตัวที่มากกว่า ในวันนี้จึงผมขอแนะนำให้ฟังเบื้องต้นว่าหากท่านมีอาชีพอิสระ ท่านควรทำอย่างไรกู้ได้ หรือทำอย่างไรให้เป็นผู้ที่มีเครดิตในสายตาของสถาบันการเงินกรณีเป็นการกู้ส่วนบุคคล โดยเริ่มจาก

หมั่นนำรายได้ฝากธนาคาร หากมีความจำเป็นต้องการใช้เงินก็ใช้วิธีเบิก-ถอนจาก ATM แทน การเก็บเงินไว้ที่บ้าน เพื่อให้มีการเดินรายการผ่านบัญชีสม่ำเสมอ
สะสมเงินฝากต่างๆ เช่น เงินฝากทวีทรัพย์ เพื่อให้มีรายได้สม่ำเสมอ และมีเงินคงเหลืออยู่ในบัญชีตลอดเวลา
พยายามกู้ และลดภาระการใช้จ่ายให้น้อยลง อย่านำรายได้ของตัวเองไปจมอยู่กับการผ่อนรถ, ผ่อนข้าวของเครื่องใช้และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากจนเกินไป เพราะการกระทำดังกล่าวจะเป็นการกินรายได้ของตนเองมากจนไม่เหลือพอที่จะยื่นขอกู้บ้านได้ ควรให้ความสำคัญกับการกู้บ้านเป็นอันดับแรก
หากมีวงเงินสินเชื่อส่วนบุคคล หรือหนีบัตรเครดิตที่ยังผ่อนชำระไม่หมด ควรรีบจัดการชำระให้หมด เพราะปกติวงเงินของบัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ จะให้วงเงินอยู่ประมาณ 3 – 5 เท่าของรายได้เต่อเดือนเท่านั้น แต่การกู้บ้านมีวงเงินสูงถึง 50 – 60 เท่าของรายได้ต่อเดือน ดังนั้นท่านจะเลือกให้ความสำคัญกับสิ่งไหนมากกว่า
เป็นผู้มีวินัยทางการเงิน เพราะหากท่านมีประวัติผิดนัดชำระหนี้จนเป็น NPL หรือมีประวัติเสียในระบบเครดิตบูโร สถาบันการเงินคงไม่ให้ท่านกู้ แต่ถ้าท่านมีภาระเดิมก็ขอแนะนำ ให้พยายามรักษาเครดิตให้ดี เพราะสถาบันการเงินจะนำภาระหนี้เดิมของท่าน ไปคำนวณความสามารถในการผ่อนต่อไป
พยายามถ่ายรูปร้านค้าของท่านเวลามีลูกค้าเข้าร้านเยอะๆ เพื่อเป็นเอกสารประกอบการยื่นขอกู้กับธนาคาร
ถ้าท่านไม่สามารถพิสูจน์รายได้ชัดเจน คงต้องปรึกษากับเจ้าหน้าที่ธนาคาร เพื่อให้คำแนะนำการจัดเตรียมข้อมูลการประมาณการรายได้ของท่านต่อไป
สุดท้ายผมขอแนะนำว่า ท่านควรมีรายได้สม่ำเสมอและแน่นอนก่อนจึงค่อยคิดจะกู้บ้าน เพราะท่านจะต้องผ่อนชำระไปอีก 15 - 20 ปี และควรจะซื้อบ้านตามกำลังที่ตนเองมีอยู่เท่านั้นไม่ควรซื้อบ้านให้ใหญ่เกินตัวเกินกำลังของตน จะก่อความเดือดร้อนให้ท่านในอนาคตได้ ขอให้ระวังสักนิดครับ...


ขอขอบคุณ คุณ ชาติชาย พยุหนาวีชัย
Ref: khomesmilesclub

เคล็ดลับการขอสินเชื่อให้โดนใจแบงค์

ปัจจุบันนี้มีหนังสือหรือบทความมากมายที่พูดถึงกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจเอสเอ็มอี ให้ประสบความสำเร็จ แต่กลับมีจำนวนน้อยมากที่แนะนำเจ้าของธุรกิจเหล่านี้ถึงเคล็ดลับในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่างๆ ให้ประสบความสำเร็จ ทั้งที่ข้อเท็จจริงคือ มีคำขอสินเชื่อนับพันในแต่ละปีถูกปฏิเสธโดยสถาบันการเงิน

9 เคล็ดลับต่อไปนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่กำลังวางแผนขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ครับ
เดิน statement เดิน statement เดิน statement

ธนาคารไม่ได้รู้จักธุรกิจของคุณทุกราย งบการเงินของธุรกิจเอสเอ็มอีโดยเฉลี่ยมีความผิดพลาดสูง (แต่มากกว่าร้อยละ 80 ไม่มีงบการเงิน) เกือบทุกธนาคารจึงอ้างอิงกระแสเงินสดเข้า - ออกบัญชี (หรือที่เรียกกันว่ายอดหมุนเวียนบัญชี) ในการประเมินรายได้ ดังนั้นการเดินบัญชีจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะสร้างประวัติธุรกิจของคุณกับธนาคาร

การขอสินเชื่อเป็นเรื่องของเครดิต จงรักษามันให้ดีที่สุด
หลายคนไม่ได้ใส่ใจเรื่องประวัติค้างชำระในการใช้เครดิตส่วนบุคคล (บัตรเครดิต สินเชื่อที่พักอาศัย รถยนต์ หรือสินเชื่อเงินสด เป็นต้น) โดยไม่ทราบว่าประวัติเหล่านี้ถูกเก็บไว้ที่เครดิตบูโร และจะถูกนำมาประมวลผลพร้อมกันเมื่อคุณขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจ ดังนั้น หากกรรมการหรือหุ้นส่วนท่านใดมีประวัติค้างชำระในระบบ อาจส่งผลกระทบต่อการขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

อย่าปล่อยให้ประวัติเช็คคืนมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ
เช็คคืนที่เจ้าของธุรกิจสั่งจ่ายไป อาจแสดงถึงความสามารถในการจัดการด้านการเงินหรือสภาพคล่องที่ไม่เพียงพอของธุรกิจ ควรหาคนที่ไว้ใจได้ดูแลเงินหมุนเวียนในบัญชีของคุณให้ราบรื่น หากพบว่ามีกระแสเงินสดไม่พอ ควรรีบดำเนินการติดต่อผู้รับเช็คเพื่อขอผ่อนปรนระยะเวลาการชำระเงิน และเปลี่ยนเช็คที่มีกำหนดเวลาที่คุณสามารถจัดการได้ทันเวลา

ความลับทางการค้าจะไม่ถูกเปิดเผยโดยธนาคาร
มีข้อมูลหลายอย่างที่มีความสำคัญต่อการพิจารณาสินเชื่อ (โดยเฉพาะข้อมูลการเดินบัญชีหลักที่ไม่ได้เปิดในนามกิจการ) แต่ไม่ได้มีการนำเสนอเพื่อสนับสนุนการขอสินเชื่อ เนื่องจากเจ้าของธุรกิจหลายรายกลัวความลับทางการค้าหรือทางภาษีเหล่านั้นรั่วไหล ในความเป็นจริงคือ ธนาคารไม่สามารถนำเอกสารเหล่านี้เปิดเผยให้กับบุคคลใดโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ขอสินเชื่อ อีกทั้งหน่วยงานราชการ (เช่น กรมสรรพากร) มีวิธีตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพมากกว่าการใช้เอกสารที่ไม่สมบูรณ์ดังกล่าวในการอ้างอิงรายได้ของคุณ

เอกสารทางการค้ามีมูลค่า จงเก็บมันไว้เสมอ
เอกสารที่แสดงถึงผลการดำเนินงานของธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นบัญชีซื้อ/ขาย สำเนาใบกำกับภาษี ใบสั่งซื้อสินค้า ใบเสร็จรับเงิน เหล่านี้เป็นเอกสารที่คุณอาจจำเป็นต้องใช้เพื่อนำเสนอผลประกอบการต่อธนาคาร และจะจำเป็นมากขึ้นในกรณีที่ยอดหมุนเวียนบัญชีของคุณไม่สะท้อนรายได้ของธุรกิจที่แท้จริง คุณสามารถใช้เอกสารเหล่านี้ประกอบการขอสินเชื่อได้

หลักประกันคือฟันเฟืองสำคัญของการพิจารณาสินเชื่อ
หลักประกันเป็นสิ่งสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ หลักประกันที่ดีที่สุดสำหรับการขอสินเชื่อคือ สถานประกอบกิจการ รองลงมาคือหลักประกันที่คุณมีไว้ในครอบครองแต่ไม่ได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการ อาทิ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือเครื่องจักร หลักประกันบางชนิดอาจมีมูลค่าด้อยกว่าหลักประกันอื่น หรืออาจไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันได้ ขึ้นอยู่กับความยืดหยุ่นและความสามารถในการจัดการผลิตภัณฑ์ของแต่ละธนาคาร เช่น สิทธิการเช่า ที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ หรือมีแต่ไม่สมบูรณ์ เช่น โฉนดหลังแดง สค.1 ภบท.5 เป็นต้น

แหล่งรายได้และภาระหนี้สินรวมคือแหล่งที่มาของวงเงิน
แม้ว่าบางครั้งหลักประกันจะมีมูลค่ามากกว่าวงเงินที่ขอสินเชื่อ ธนาคารอาจอนุมัติวงเงินที่ต่ำกว่าที่ขอ เนื่องจากธนาคารไม่ได้พิจารณาตามมูลค่าหลักประกันเพียงอย่างเดียว แต่ว่าดูภาระหนี้สินรวมหรือจำนวนเงินที่คุณจะสามารถผ่อนชำระได้ในที่สุดด้วย ซึ่งความสามารถในการผ่อนชำระดังกล่าวก็ดูได้จากแหล่งรายได้ของคุณนั่นเอง

ไม่มีหลักประกันก็สามารถขอสินเชื่อได้
ในการปล่อยสินเชื่อประเภทที่ไม่ใช้หลักประกัน ธนาคารถือว่ามีความเสี่ยงสูง ดังนั้นคุณสมบัติของผู้ที่จะผ่านการอนุมัติได้ ก็จำเป็นต้องสูงกว่าการขอสินเชื่อทั่วไป ไม่ว่าจะเรื่องประสบการณ์ ยอดหมุนเวียนบัญชี อัตราดอกเบี้ยที่คิดก็มักจะสูงกว่า (ขึ้นอยู่กับประเภทและขนาดของวงเงินที่ได้รับการอนุมัติ) ดังนั้นถ้าคุณมีหลักประกัน สิ่งที่ดีที่สุดคือเสนอหลักประกันประกอบการขอสินเชื่อ กรณีที่มีหลักประกันไม่พอ คุณสามารถติดต่อหน่วยงานภาครัฐเพื่อขอใช้บริการค้ำประกันวงเงินสินเชื่อได้

เตรียมพร้อมดี มีชัยไปกว่าครึ่ง
การขอสินเชื่อที่ดีจำเป็นต้องมีการเตรียมพร้อมก่อนเสมอ นอกเหนือจากเอกสารประกอบต่าง ๆ แล้ว ยังต้องประเมินแผนการทางการเงินคร่าวๆ เช่น คุณต้องการเงินเท่าไหร่ รายได้โดยประมาณต่อปีเป็นเท่าไหร่ สามารถใช้หลักประกันอะไรได้บ้าง ประเมินจากเงื่อนไขของแต่ละธนาคารแล้ว คุณน่าจะได้วงเงินสักเท่าไหร่ ถ้าไม่พอคุณมีแผนจะทำอย่างไร คุณจะสามารถชำระคืนได้หรือไม่ ภายในกี่ปี คำถามเหล่านี้จะช่วยให้คุณเตรียมพร้อมก่อนดำเนินการเรื่องขอสินเชื่อ

ในการพิจารณาคำขอสินเชื่อนั้น นอกจากข้อมูลตัวเลขแล้ว คุณสมบัติและประสบการณ์ของผู้กู้ก็มีความสำคัญเช่นกัน การพิจารณาจะต้องดูองค์ประกอบทั้งหมดร่วมกันโดยขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่อนุมัติสินเชื่อ ดังนั้น คุณควรขอคำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่เจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อให้เขาเข้าใจธุรกิจของคุณ และนำเสนอต่อผู้อนุมัติสินเชื่อได้ดียิ่งขึ้น

ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการขอสินเชื่อในครั้งต่อไป
โดย ปกรณ์ พรรธนะแพทย์
รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย

รับออกแบบอาคารตามหลักฮวงจุ้ย โทร 0867431141