จะซื้อบ้านสักหลัง จะเลือกดอกเบี้ยอย่างไร

สุดสัปดาห์ที่ผ่านมาเพิ่งมีงานมหกรรมการเงินมันนี่เอ็กซ์โป ซึ่งจัดขึ้นเป็นประจำทุกปี ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ โดยเป็นที่ทราบกันดีว่างานนี้ เป็นงานที่รวมโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ของบรรดาสถาบันการเงินทั้งใหญ่น้อยมากันคับคั่ง แม้ในยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดแบบนี้ ก็ยังพบว่างานดังกล่าวยังได้การตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้บริโภคเช่นเคย โดยมียอดธุรกรรมเกิดขึ้นจากงานร่วมแสนล้าน คิดเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เก้าหมื่นกว่าล้านบาท แสดงให้เห็นว่ายังมีความต้องการซื้อบ้าน และสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านอยู่ระดับหนึ่ง เชื่อว่าคงมีท่านผู้อ่านหลายท่าน ทั้งที่มีแผนซื้อบ้านชัดเจน และกลุ่มที่อยากได้แต่ยังไม่ระบุกำหนดการแน่ชัด ได้ไปจับจองสิทธิ์ลงชื่อเพื่อขอรับอัตราดอกเบี้ยพิเศษในงาน ว่าแต่ของสถาบันการเงินใดจะพิเศษจริง และจะรู้ได้อย่างไร จะกู้ได้เท่าไหร่ ที่ฝันไว้จะเป็นจริงหรือไม่ เราลองมาดูกันดีไหมครับ

ก่อนอื่นคงต้องยอมรับว่าบ้านเป็นสินค้าที่มีราคาแพงมาก ในชีวิตชาวบ้านทั่วไปคงมีโอกาสซื้อได้เพียง 1 – 2 ครั้ง ดังนั้นคงจะไม่มีใครเชี่ยวชาญไปกว่าใคร หากไม่ได้อยู่ในธุรกิจนี้เสียเอง สิ่งแรกหากคิดจะซื้อบ้านสักหลัง ก็จะต้องสำรวจดูว่าเรามีกำลังทรัพย์จะซื้อบ้านได้เท่าไร หรือหากต้องกู้ธนาคารจะมีกำลังที่จะผ่อนบ้านได้เดือนละกี่บาท โดยทั่วไปในเว็บไซต์ของธนาคารแทบทุกธนาคารจะมีโปรแกรมคำนวณยอดวงเงินกู้ตามระดับรายได้เฉลี่ยต่อเดือนให้บริการอยู่แล้ว หรืออาจจะคำนวณง่ายๆ คือหากต้องการกู้เงิน 1,000,000 บาท เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ย 7% ธนาคารจะคำนวณยอดการผ่อนประมาณร้อยละ 40 ของรายได้ ซึ่งผู้กู้จะต้องมีรายได้ประมาณ 20,000 บาท ต่อเดือน ดังนั้นจะต้องผ่อนชำระประมาณเดือนละ 8,000 บาท หากบ้านราคาสูงหรือต่ำกว่านี้ ก็สามารถเทียบสัดส่วนได้ครับ หรือหากต้องการกู้นานกว่านั้น ยอดการผ่อนและรายได้ขั้นต่ำที่ต้องมีจะลดลงครับ นอกจากนั้น ในกรณีที่มีการผ่อนเงินกู้อื่นๆ อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นผ่อนรถ ผ่อนสินเชื่ออื่นๆ ผ่อนบ้านหลังเดิมอยู่ก่อนแล้ว หรือแม้กระทั่งการค้ำประกันวงเงินกู้ให้กับญาติพี่น้องก็ควรนำมานับรวมเป็นยอดภาระเงินผ่อนด้วยนะครับ ตัวอย่างเช่น ถ้าปัจจุบันติดผ่อนรถอยู่ 4,000 บาท ท่านก็จะเหลือวงเงินให้ผ่อนอีกเพียง 4,000 บาทจากรายได้ 20,000 บาท ทำให้กู้ได้จริงเหลือเพียงประมาณ 500,000 บาท ซึ่งหากท่านไม่รู้เรื่องนี้มาก่อนอาจจะสงสัยว่าธนาคารคิดเลขผิดรึเปล่า ซึ่งเป็นข้อสงสัยที่เกิดขึ้นอยู่บ่อยๆ ครับ

ต่อมาก็มาดูกันว่าจะเลือกดอกเบี้ยโปรโมชั่นแบบไหนถึงจะคุ้มที่สุด โดยทั่วไปสินเชื่อบ้านจะมีดอกเบี้ยโปรโมชั่นช่วง 1 – 3 ปีแรกอยู่ 2 ประเภทคือแบบคงที่ และแบบลอยตัวอิงตาม MLR (Minimum Loan Rate) หรือเรียกเป็นภาษาไทยว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา” หรือบางธนาคารก็ใช้ MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งจะสูงกว่า MLR ขึ้นมาระดับหนึ่ง ในภาวะดอกเบี้ยขาลงเช่นนี้ มองเผินๆ ดอกเบี้ยโปรโมชั่นแบบลอยตัวดูเหมือนจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด เพราะเมื่อ MLR ลด ก็เท่ากับว่าเราได้ลดดอกเบี้ยไปในตัว แต่ธนาคารผู้ปล่อยกู้เองก็รู้ผลข้อนี้ดี จึงมักจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยคงที่นะปัจจุบันจะแพงกว่าเล็กน้อย เป็นการป้องกันความเสี่ยงไว้ระดับหนึ่ง ขณะที่มีการคาดการณ์กันว่าในเร็วๆ นี้ ดอกเบี้ยอาจจะลดลงได้อีกเล็กน้อย อันเป็นผลมาจากความต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านนโยบายดอกเบี้ยของ ธปท แต่ธนาคารพาณิชย์ก็อาจไม่สามารถลดตามลงไปได้มาก เพราะวิกฤติรอบนี้มีความเสี่ยงเรื่องคุณภาพหนี้ค้ำคออยู่ ดังนั้นโอกาสที่จะเห็น MLR ลดลงต่ำมากๆ เป็นหน่วยเปอร์เซ็นต์นั้นน่าจะเป็นไปได้ค่อนข้างยาก

ดังนั้น ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวๆ 2 – 3 ปี ในราคาที่ใกล้เคียงกับแบบลอยตัว ณ วันนี้ น่าจะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า เพราะในบ้านเมืองเราความแน่นอนก็คือความไม่แน่นอน การมีอะไรที่ไว้ใจได้ คาดเดาได้แน่อย่างดอกเบี้ยคงที่น่าจะพอลดความเสี่ยงให้เราได้ในระดับหนึ่งครับ ส่วนจะเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยแต่ละแบบ อย่างไหนถูก-แพง ต่างกันอย่างไร ขอเสนอสูตรง่ายๆ ให้ลองคิดกันเบื้องต้น โดยเอาดอกเบี้ยลอยตัวอิง MLR มาแทนค่า MLR ด้วยค่าดอกเบี้ย MLR ณ ปัจจุบัน แต่ถ้าธนาคารไหนใช้ MRR ก็ต้องเอา MRR ของธนาคารนั้นๆ มาแทนค่านะครับ จากนั้นเอามาคำนวณรวมกัน ประมาณ 4 – 5 ปีแรก เช่น 6 เดือนแรก 0% จากนั้นเดือนที่ 7-24 คิด 4.25% หลังจากนั้นคิด MLR – 0.25% (MLR = 6.10%) ก็จะเท่ากับดอกเบี้ยเฉลี่ย 4 ปี ((((0*6)+(4.25*6))/12)+4.25+(6.10-0.25)+(6.10-0.25))/4 เท่ากับ 4.52% เป็นต้น เมื่อคำนวณดอกเบี้ยทุกแบบจากทุกธนาคารให้เป็นตัวเลขตัวเดียวแบบนี้แล้ว ก็จะทำให้เปรียบเทียบและตัดสินใจได้ง่ายขึ้นครับ มีข้อสังเกตเล็กน้อยเกี่ยวกับอัตรดอกเบี้ย MLR และ MRR ผู้บริโภคที่ไม่คุ้นเคยกับการกู้เงินธนาคารหลายท่านคิดว่าอัตราเหล่านี้เหมือนกันทุกธนาคาร และบางท่านก็คิดว่าเพราะมี ธปท เป็นผู้กำหนด ซึ่งขอเรียนชี้แจงว่า อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนี้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งเป็นผู้กำหนดเอง และส่วนใหญ่ธนาคารขนาดใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยนี้ต่ำกว่าธนาคารขนาดเล็กครับ

คำถามสุดท้ายคือเราควรซื้อบ้านช่วงดอกเบี้ยขาลงดีจริงหรือไม่ หลายท่านพูดกันว่าควรซื้อตอนขาลง แต่ยังไม่ซื้อเพราะจะรอให้ลงสุดๆ จนลงสุดแล้วก็ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อดีหรือไม่ โดยเฉพาะปัจจุบันดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ก็ยิ่งทำให้ตัดสินใจไม่ได้ รีๆรอๆ จนชีวิตนี้อาจจะไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ผมคงต้องขอบอกว่า ในความเป็นจริงแล้วอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นั้นมีการขึ้น-ลงเป็นวัฏจักร สำหรับประเทศไทยในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา มีรอบการขึ้น-ลงอยู่ระหว่าง 7 – 10 ปีต่อรอบ ในขณะที่การกู้เงินซื้อบ้านนั้นมักจะทำสัญญาอยู่ระหว่าง 15 – 30 ปี ทำให้ทุกท่านมีโอกาสจะพบทั้งช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและขาลงแน่นอนอย่างน้อย 1 รอบ ฉะนั้นผลกระทบจากวัฏจักรดอกเบี้ยในระยะยาวจะมีค่อนข้างน้อย (เพราะอย่างไรก็หนีไม่พ้น) ในขณะที่ระยะสั้นจะส่งผลชัดเจนต่ออำนาจการซื้อโดยรวม กล่าวคือถ้าซื้อบ้านในช่วงดอกเบี้ยต่ำจะมีโอกาสซื้อบ้านราคาสูงได้มากกว่าช่วงดอกเบี้ยสูง เพราะมีภาระในการผ่อนดอกเบี้ยต่ำกว่า สำหรับท่านที่กังวลว่าหากดอกเบี้ยขึ้นเร็วจะส่งผลให้ผ่อนไม่ไหว หรือตกอยู่ในสถานการณ์ผ่อนแต่ดอกต้นไม่ลดนั้น คงต้องขอบอกให้สบายใจว่าธนาคารแต่ละแห่งมีการคำนวณยอดผ่อนชำระเผื่อไว้ส่วนหนึ่งแล้วประมาณ 1 – 2% และหากท่านมีรายได้เพิ่มขึ้นในแต่ละปีตามข้อแรกก็จะไม่เกิดเหตุการณ์ดังกล่าวครับ

โดยสรุปก็คือ เมื่อท่านคิดจะซื้อบ้านก็คงจะต้องคิดกันให้รอบคอบสักนิด การตัดสินใจจะต้องมาจากการประเมินความพร้อม ความสามารถในการรับความเสี่ยงของแต่ละท่าน และการคาดคะเนจากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจควบคู่กันไป แม้ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี แต่คนที่มีความพร้อมก็สามารถซื้อบ้านได้นะครับยิ่งจะได้ของดีราคาถูกอีกต่างหาก โดยทั่วไปแล้วตลาดมีความเสี่ยงในระดับหนึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่เตรียมการด้วยความรอบคอบ ผู้ที่มีความพร้อมยังสามารถซื้อบ้านได้สบายๆ ครับ แล้วพบกันใหม่เดือนหน้าครับ

จากบทความ khomesmilesclub.com

รับสร้างโกดังสำเร็จรูป รับสร้างโรงงานสำเร็จรูป

>> สร้างโกดังสำเร็จรูป สร้างโรงงาน สร้างคลังสินค้า สร้างโกดัง ร้านค้าสไตล์โกดัง โครงสร้างเหล็กกล่อง เหล็กไวแฟรงค์ ใช้เวลาสร้าง 20-40 วัน
>>ราคาโครงสร้าง 1,900 -2500 บาท / ตารางเมตร
>>ระบบโครงสร้างโกดังสำเร็จรูป เป็นการสร้างโรงงาน สร้างโกดัง ตามมามตรฐานวิศวกรรม แตกต่างแค่เพียง เราจะผลิตชิ้นส่วนที่โรงงานและนำไปประกอบหน้างาน
>>สนใจติดต่อ คุณบี โทร 086-7431141
ID Line : @baanthaidd