ระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์

ระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พ.ศ 2535 และ ฉบับที่ 2 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2538


-----------------------------


อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 105 เบญจ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2534 และมาดรา 62 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์จึงวางระเบียบไว้ดังต่อไปนี้

ข้อ 1. ระเบียบนี้เรียกว่า "ระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริม ทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่า ธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พ.ศ. 2535"

ข้อ 2. ระเบียบนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2535 เป็นต้นไป

ข้อ 3. บรรดาระเบียบข้อบังคับและคำสั่งอื่นใดในส่วนที่กำหนดไว้แล้วในระเบียบนี้ หรือซึ่งขัดแย้งกับระเบียบนี้ให้ใช้ระเบียบนี้แทน

ข้อ 4. ให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้รักษาการตามระเบียบนี้

ข้อ 5. ในระเบียบนี้
“ราคาประเมินทุนทรัพย์” หมายความว่า ราคาตลาดที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมิน ทุนทรัพย์เห็นชอบให้ใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมสำหรับอสังหาริมทรัพย์
“ราคาดลาด” หมายความว่า (1) ราคาที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายส่วนมากยินดีตกลงซื้อขายกัน (2) ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายทั้งสองฝ่ายทราบ ข้อมูลในทรัพย์สินที่จะซื้อขายนั้นพอสมควร (3) ราคาที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายมิได้ถูกบังคับหรือมีแรงจูงใจให้ซื้อขายกัน (4) ราคาของตลาดการค้าเสรีที่มีการแข่งกัน ไม่ใช่ราคาจากตลาดผูกขาด โดยผู้ซื้อหรือผู้ขาย หรือราคาขายทอดตลาด หรือราคาในภาวะที่เศรษฐกิจตกต่ำ หรือเงินเฟ้อ
"เขต" หมายความว่า บริเวณที่ดินที่ประกอบด้วยเขตย่อยไม่เกิน 26 เขต
"เขตย่อย" หมายความว่า กลุ่มย่อยของที่ดินในเขตหนึ่ง ๆ
"หน่วยที่ดิน" หมายความว่า ที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงในบริเวณเดียวกัน หรือต่างบริเวณกัน ซงประกอบด้วยปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลทำให้ราคาที่ดินนั้นแตกต่างกันน้อยที่สุด
"คณะอนุกรรมการประจำจังหวัด" หมายรวมถึง คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดสำหรับ กรุงเทพมหานคร ด้วย
"อำเภอ" หมายรวมถึง เขต และกิ่งอำเภอ ด้วย
"ตำบล" หมายรวมถึง แขวง ด้วย
"วิธีต้นทุนทดแทน" หมายความว่า เป็นวิธีการคิดหามูลค่าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างที่จะทำการประเมินราคาโดยการประมาณราคาต้นทุนราคาค่าก่อสร้าง ใหม่ในลักษณะทดแทนของเก่าหัก ด้วยค่าเสื่อมตามอายุการก่อสร้าง
"ต้นทุนราคาค่าก่อสร้างใหม่" หมายความว่า การประเมินราคาค่าก่อสร้างที่สมมุติว่าสร้างขึ้นใหม่ทดแทนของเดิม ณ วันที่ทำการประเมินราคาโดยให้มีขนาด รูปร่าง ลักษณะ วัสดุก่อสร้างและประโยชน์ใช้สอย เหมือนเดิม
"ค่าเสื่อม" หมายความว่า การเสื่อมค่าอันเนื่องมาจากอายุการก่อสร้างของโรงเรือน สงปลูกสร้าง โดยคิดหักเป็นร้อยละต่อปี ตามประเภทของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ
"พื้นที่ใช้สอย" หมายความว่า พื้นที่ของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างอันประกอบด้วยพื้นห้องต่างๆ และให้รวมถึงเฉลียง ระเบียง และส่วนโล่งหลังคาคลุม


หมวด 1 การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน


ข้อ 6. ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดพิจารณากำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เกี่ยวกับ ที่ดินแต่ละเขตไว้เป็นหลักฐาน ในการนี้จะเชิญผู้ที่มีความรู้ความชำนาญเกี่ยวกับการประเมินราคา ที่ดินมาชี้แจงแสดงเหตุผลประกอบการพิจารณาด้วยก็ได้

ข้อ 7. คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดอาจตั้งคณะทำงานเพื่อสืบหาข้อเท็จจริงของราคา ตลาดสำหรับที่ดินแต่ละเขตย่อยภายในเขตจังหวัดและวิเคราะห์ประเมินราคาที่ดิน ก็ได้

ข้อ 8. ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดจัดทำแผนที่ประกอบการพิจารณาและกำหนดจำนวนทุน ทรัพย์ ดังนี้
(1) ในท้องที่ใดซึ่งสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินได้จัดทำแผนที่ประเมินราคา ที่ดิน และกำหนดหน่วยที่ดินไว้แล้ว ให้ใช้แผนที่ดังกล่าวเป็นหลักฐานในการประเมินราคา
(2) ที่ดินนอกเขตดังกล่าวใน (1) ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดกำหนดหน่วยที่ดิน โดยใช้แผนที่ภูมิประเทศมาตราส่วน 1:50,000 เป็นหลัก เว้นแต่กรณีจำเป็นก็ให้ใช้แผนที่ที่มีมาตราส่วนตามความเหมาะสม แล้วแบ่งหน่วยที่ดินเป็นกลุ่มตามสภาพความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์ ตลอดจน ความเจริญของท้องที่ โดยให้ถือเอาสาธารณูปโภคและแนวเขตธรรมชาติเป็นหลักในการพิจารณากำหนด ทุนทรัพย์
(3) ในการจัดทำแผนที่ตาม (1) หรือ (2) ให้จัดทำแยกเป็นรายตำบลและอำเภอ

ข้อ 9. ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดพิจารณากำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยทำการสำรวจข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินในท้องตลาดย้อนหลังไม่เกินสามปี และสำรวจข้อมูลอื่นๆ ที่จำเป็นในการประเมินราคา เช่น ข้อมูลเกี่ยวกับสภาพทางเศรษฐกิจ สังคม สภาพทางกายภาพของเมือง รวมทั้งแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และโครงการของรัฐหรือท้องถิ่น ตลอดจนแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน แนวโน้มการพัฒนาเมือง ซึ่งอาจเก็บรวบรวมข้อมูลเหล่านี้จากสำนักงานที่ดินจังหวัดหรืออำเภอ สำนักงาน จังหวัด สำนักงานสถิติจังหวัด สำนักงานเทศบาล สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ หรือหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น

ข้อ 10. เมื่อได้ทำการสำรวจและเก็บรวบรวมข้อมูลตามข้อ 9 เสร็จแล้วให้ดำเนินการดังนี้
(1) วิเคราะห์และประเมินราคา โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
(2) ในกรณีที่ดินบริเวณใดไม่มีการซื้อขายให้พิจารณากำหนดจำนวนทุนทรัพย์โดย พิจารณา จากที่ดินหน่วยใกล้เคียง ซึ่งมีสภาพคล้ายคลึงกันในปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้
(ก) สภาพการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
(ข) การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
(ค) ข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง หรือที่ดินที่อยู่ในเขตเวนคืน
(ง) แนวโน้มของการพัฒนาในอนาคต
(จ) ข้อมูลการตกลงจะซื้อจะขายที่ดิน
(ฉ) ค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับจากที่ดิน
(3) ในการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ของที่ดิน มิให้รวมราคาอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างเข้าไว้ด้วย

ข้อ 11. ในกรณีที่สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินได้ทำการสำรวจและประเมิน ราคาที่ดินในเขตท้องที่ใดไว้แล้ว ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดนำรายงานการประเมินราคาของสำนักงานกลางประเมิน ราคาทรัพย์สินประกอบการพิจารณากำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ได้


หมวด 2 การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง


ข้อ 12. ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดสำรวจประเภทของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ในจังหวัดต่างๆ แล้วกำหนดเป็นแบบมาตรฐานสำหรับจังหวัดนั้นๆ ตามความเหมาะสมแก่ท้องที่ ในกรณีที่สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินได้ทำการสำรวจกำหนดแบบ และจัดทำ ราคาโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างในจังหวัดใดไว้แล้ว ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดนำราคาดังกล่าวประกอบการพิจารณากำหนดราคา ประเมินทุนทรัพย์ได้

ข้อ 13. การกำหนดแบบมาตรฐานของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทให้ประกอบด้วยแปลน พื้น รูปด้าน รูปตัด และอื่นๆ เท่าที่จำเป็น ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักการเขียนแบบสถาปัตยกรรม

ข้อ 14. เพื่อให้สามารถกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ได้ละเอียดถูกต้องและเป็นธรรมแก่ ผู้เสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม อาจกำหนดแบบมาตรฐานโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างประเภทเดียวกันเป็นประเภทย่อยตาม คุณภาพของวัสดุก่อสร้าง เช่น ธรรมดา ปานกลาง ดี ดีมาก

ข้อ 15. ให้สำรวจข้อมูลเกี่ยวกับราคาโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างในท้องที่แต่ละจังหวัด ได้แก่ ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราค่าจ้างแรงงาน และสถิติราคาค่าก่อสร้างจากหน่วยราชการ

ข้อ 16. ให้ประมาณราคาค่าก่อสร้างโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างโดยวิธีการประมาณราคา จากปริมาณงานและวัสดุก่อสร้างต่อหน่วย หรือวิธีประมาณราคาจากพื้นที่ แล้วแต่ความเหมาะสม

ข้อ 17. ให้ประมาณการค่าอำนวยการและดำเนินงาน กำไร และภาษี โดยกำหนดเป็นอัตราร้อยละจากข้อ 16

ข้อ 18. เมื่อได้ดำเนินการดามข้อ 16 และข้อ 17 เสร็จแล้วให้นำมารวมกันแล้วหารด้วยพื้นที่ใช้สอยของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง ตามแบบมาตรฐานของประเภทนั้น ก็จะได้ราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร

ข้อ 19. การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ให้วิเคราะห์เปรียบเทียบราคาค่าก่อสร้าง ของหน่วยงานอื่น ๆ ได้แก่ สำนักงบประมาณ กรมโยธาธิการ ธนาคารพาณิชย์ ผู้รับเหมา หรือหน่วยงาน อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

ข้อ 20. ให้จัดทำบัญชีราคามาตรฐานค่าก่อสร้างแยกตามประเภทของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง หรือประเภทย่อยตามระดับคุณภาพวัสดุก่อสร้าง โดยมีหน่วยเป็นบาทต่อตารางเมตร

ข้อ 21. ในบัญชีตามข้อ 20 อาจประกอบด้วยรายละเอียดเกี่ยวกับโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง และวัสดุก่อสร้าง ได้แก่ โครงสร้าง ฐานราก โครงหลังคา วัสดุมุงหลังคา พื้น การตกแต่งพื้นผิว ผนัง การ ตกแต่งผนัง ฝ้าเพดาน ประดู หน้าต่าง บันได ตกแต่งบันได ห้องน้ำ - ส้วม สุขภัณฑ์ และรายละเอียดอื่นๆ ตามความเหมาะสม

ข้อ 22. ให้กำหนดอัตราค่าเสื่อมของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภท ดังนี้
(1) โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่เป็นตึก ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 10 ร้อยละ 1 ต่อปี ปีที่ 11 ถึงปีที่ 42 ร้อยละ 2 ต่อปี และตั้งแต่ ปีที่ 43 เป็นต้นไปให้หักค่าเสื่อมร้อยละ 76 ตลอดอายุการใช้งานของ โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น
(2) โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่เป็นตึกครึ่งไม้ ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 5 ร้อยละ 2 ต่อปี ปีที่ 6 ถึงปีที่ 15 ร้อยละ 4 ต่อปี ปีที่ 16 ถึงปีที่ 21 ร้อยละ 5 ต่อปี และตั้งแต่ปีที่ 22 เป็นต้นไป ให้หักค่าเสื่อมร้อยละ 85 ตลอดอายุการใช้งานของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น
(3) โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่เป็นไม้ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 5 ร้อยละ 3 ต่อปี ปีที่ 6 ถึงปีที่ 15 ร้อยละ 5 ต่อปี ปีที่ 16 ถึงปีที่ 18 ร้อยละ 7 ต่อปี และตั้งแต่ปีที่ 19 เป็นต้นไป ให้หักค่าเสื่อมร้อยละ 93 ตลอดอายุการใช้งานของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น


หมวด 3 การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด


ข้อ 23. ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดพิจารณากำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ ห้องชุด เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด ของอาคารชุดนั้นๆ ในกรณีที่สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินได้ทำการสำรวจ และประเมินราคากรรมสิทธิ์ห้องชุดของอาคารชุดใดไว้แล้ว ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดนำรายงานการประเมินราคาของสำนักงานกลางประเมิน ราคาทรัพย์สินประกอบการพิจารณากำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ได้

ข้อ 24. ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดใช้ราคาตลาดของห้องขุด ณ วันที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นๆ มากำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์

ข้อ 25. การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดให้คำนึงถึง
(1) ราคาซื้อขาย เงื่อนไขสัญญาซื้อขาย หรือค่าเช่าของห้องชุดในแต่ละชั้นของห้องชุดนั้น และข้อมูลลักษณะเดียวกันของอาคารชุดอื่นที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียง
(2) ปริมาณและคุณภาพเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง
(3) สิ่งอำนวยความสะดวกและการให้บริการในอาคารชุดนั้น
(4) คุณภาพของวัสดุ และการตกแต่งภายในห้องชุดในลักษณะที่เป็นส่วนควบ
(5) ประเภทของห้องชุดที่ใช้ประโยชน์แตกต่างกัน เช่น ห้องชุดพาณิชยกรรม ห้องชุดสำนักงาน และห้องชุดพักอาศัย เป็นต้น
(6) แบบและตำแหน่งที่ตั้งห้องชุดในอาคารชุดนั้น
(7) ระบบการบริหารและการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
(8) ราคาตลาดของที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และต้นทุนค่าก่อสร้างอาคาร ณ วันขอจดทะเบียนอาคารชุด

ข้อ 26. เมื่อได้ทำการสำรวจและเก็บข้อมูลตามข้อ 25 เสร็จแล้ว ให้ดำเนินการประเมิน ราคาโดยใช้วิธีใดวิธีหนึ่งหรือหลายวิธีประกอบกัน ดังนี้
(1) ให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด กรณีที่มีข้อมูลราคาซื้อขายห้องชุดในอาคารชุดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันและ ตั้งอยู่บริเวณใกล้เคียงกัน
(2) ให้ใช้วิธีคิดจากรายได้ กรณีที่มีข้อมูลค่าเช่าห้องชุดในอาคารชุดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน และตั้งอยู่บริเวณใกล้เคียงกัน
(3) ให้ใช้วิธีต้นทุนทดแทน กรณีข้อมูลใน (1) หรือ (2) ไม่เพียงพอหรือไม่สามารถเปรียบ เทียบกันได้

ข้อ 27. ให้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุด เป็นราคาต่อตารางเมตร โดยกำหนดเป็นชั้นๆ หรือกลุ่มชั้นที่มีราคาเท่ากัน หากราคาในชั้นเดียวกันแตกต่าง กันก็อาจกำหนดให้ละเอียดเป็นรายห้องชุดก็ได้

ข้อ 28. อาคารชุดใดประกอบด้วยอาคารหลายอาคาร การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์จะรวมกันหรือแยกแต่ละอาคารก็ได้ตามความเหมาะสม ดังนี้
(1) ให้รวมกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ กรณีแต่ละอาคารมีสภาพทำเลที่ตั้งและราคาเท่ากัน
(2) ให้แยกกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ กรณีแต่ละอาคารมีสภาพทำเลที่ตั้งและราคา แตกต่างกัน

ข้อ 29. อาคารชุดใดมีทรัพย์ส่วนบุคคลอื่นๆ ที่จัดไว้เป็นของห้องชุดเฉพาะห้องให้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์แยกไว้ต่างหาก


หมวด 4 การจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์


ข้อ 30. เมื่อคณะอนุกรรมการประจำจังหวัดได้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสร็จแล้ว ให้จัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมิน ทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ตามแบบท้ายระเบียบนี้ตามข้อ 8 (1) (2) พร้อมทั้งแผนที่แสดงเขตและแผนที่ แสดงเขตย่อย ข้อ 20 ข้อ 27 ข้อ 28 และข้อ 29 แล้วแต่กรณี ส่งไปยังกรมที่ดิน เพื่อเสนอคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาให้ความเห็นชอบและ ประกาศใช้ต่อไป

ข้อ 31. เมื่อคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ให้ความเห็นชอบกับราคา ประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ที่คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดเสนอมาตาม ข้อ 30 แล้วให้ประธาน คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดประกาศใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วส่ง ให้สำนักงานที่ดิน จังหวัด สำนักงานที่ดินสาขา สำนักงานเขต หรือที่ว่าการอำเภอท้องที่และที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ เพื่อปิด ประกาศไว้ ณ สำนักงานหรือที่ว่าการนั้นๆ แล้วแต่กรณี พร้อมทั้งส่งบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ และสำเนาแผนที่ไปยังกรมที่ดิน 2 ชุด ให้เก็บบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ไว้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินสาขา สำนักงานที่ดินอำเภอหรือสำนักงานที่ดินกิ่งอำเภอแล้วแต่กรณี อย่างน้อยแห่งละ 1 ชุด เพื่อให้ประชาชนที่เกี่ยวข้องตรวจสอบและขอคัดสำเนาโดยเสียค่าธรรมเนียมตาม ระเบียบได้

ข้อ 32. การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคราวให้ใช้ได้ ไม่เกินสี่ปี นับแต่วันที่ประกาศใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ปรากฏว่า ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่หนึ่งท้อง ที่ใดในจังหวัดนั้น แตกต่างจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ได้ประกาศไว้มากพอสมควร ก็ไห้คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดพิจารณากำหนด ราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นใหม่โดยเร็ว แล้วเสนอขอความเห็นชอบจากคณะกรรม การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อประกาศใช้ต่อไป [ข้อความในข้อ 32 นี้แก้ไขใหม่ตามระเบียบฯ ฉบับที่ 2 พ.ศ.2538 ประกาศ ณ วันที่ 22 ธันวาคม 2538]


ประกาศ ณ วันที่ 31 มีนาคม พ.ศ. 2535
ร้อยตรี เบญจกุล มะกะระธัช (เบญจกุล มะกะระธัช)
รองปลัดกระทรวงมหาดไทย ประธานคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์



Source: ข้อมูลจากสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ศิริชัย/พิมพ์ ชรินทร ทาน /ตรวจ พฤษภาคม 2551

การขอราคาประเมิน

1. การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์

กรมที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม
ที่กฎหมายกำหนด
ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 3 ประเภท คือ ที่ดิน โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดโดยมีสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ปฏิบัติ สรุปได้ดังนี้

(1) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายแปลง ซึ่งขณะนี้ใช้อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร 50 เขต เทศบาลเมืองหลัก 5 เทศบาล คือ สมุทรปราการ
นนทบุรี ภูเก็ต นคร
ราชสีมา เชียงใหม่ และพื้นที่อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี และสุขาภิบาลสำโรงเหนือ จังหวัดสมุทรปราการ

(2) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างทุกจังหวัด ตามแบบมาตรฐานที่กำหนดไว้ 46 แบบ รายละเอียด

(3) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในทุกจังหวัดทั่วประเทศ

(4)เป็นฝ่ายเลขานุการของคณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการกำหนดราคาประเมิน
ทุนทรัพย์ซึ่งมีหน้าที่ต่าง ๆ เช่น จัดประชุม รวมทั้งรวบรวมข้อมูลและเสนอความเห็นประกอบการพิจารณา ตามอำนาจหน้าที่
ของคณะอนุกรรมการและคณะกรรมการดังกล่าว

สำหรับการจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายบล็อก (Block) ซึ่งใช้อยู่ในส่วนภูมิภาคทั่วประเทศ สำนักงานที่ดินจังหวัดต่าง ๆ ในฐานะฝ่ายเลขานุการ
คณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ประจำจังหวัด จะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยมีสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ให้คำแนะนำและอบรมวิธีการจัดทำบัญชี
ดังกล่าวแก่สำนักงานที่ดินจังหวัดต่าง ๆ เพื่อให้การจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นมาตรฐานเดียวกันพร้อมทั้งเป็นผู้ตรวจสอบกลั่นกรองก่อนนำเสนอคณะกรรม
การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณา ให้ความเห็นชอบก่อนการประกาศใช้ต่อไป

2. การขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน

(1) บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินโดยปกติประชาชนทั่วไปสามารถขอดูหรือขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ได้ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่แต่หาก
ต้องการคัดสำเนาบัญชี
หรือรูปแผนที่ประกอบบัญชี หรือขอให้ออกหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินแปลงใด ผู้ขอจะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หรือผู้ได้รับมอบอำนาจจากเจ้า
ของที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น โดยผู้ขอจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการขอคัดหรือขอรับรองราคาประเมินตามระเบียบ อย่างไรก็ตาม การที่ประชาชนทั่วไปซึ่งมีความประสงค์เพียง
เพื่อขอดูหรือขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินโดยไม่มีการขอคัดสำเนาหรือขอให้ออกหนังสือรับรองก็อาจ
ขอดูได้ที่สำนักงานกลาง
ประเมินราคาทรัพย์สิน (อาคารตลิ่งชัน) ซึ่งมีบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศไว้บริการ โดยผู้ขอไม่จำเป็นต้องเดินทางไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน
ท้องที่ แต่การบริการดังกล่าวยังมีข้อจำกัดในเรื่องของที่ดินซึ่งตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานครที่ใช้ราคาประเมินที่ดินแบบรายบล็อก เพราะหากผู้ขอไม่ทราบตำแหน่งที่ตั้งของ
ที่ดินที่แน่นอน
ว่าอยู่ในบล็อคใดและหน่วยใดแล้ว ก็จะไม่สามารถระบุได้ว่าที่ดินแปลงนั้นมีราคาประเมินทุนทรัพย์เท่าใด ฉะนั้นในกรณีนี้ ผู้ขอดูหรือขอทราบราคาประเมินจำเป็นจะต้องรู้
ตำแหน่งที่ตั้ง
ของที่ดินแปลงนั้น ๆ เป็นอย่างดีด้วยจึงจะสามารถทราบราคาที่ดินที่ถูกต้องได้

(2) หลักฐานที่จะต้องนำไปประกอบคำขอ

1. โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3ก, ฯลฯ หรือสำเนาเอกสารดังกล่าว (กรณีไม่สามารถนำมาได้)

2. บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ ของผู้ขอและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าว ในกรณีมอบอำนาจจะต้องนำบัตรประจำ
ตัวประชาชน
หรือบัตรข้าราชการ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าวที่รับรองสำเนาแล้วของผู้มอบอำนาจมาด้วย

3. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอ ในกรณีมอบอำนาจต้องนำสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจมาด้วย

4. หลักฐานของนิติบุคคล หรือหนังสือมอบอำนาจ ในกรณีไม่สามารถไปด้วยตนเอง

(3) ยื่นคำขอกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินอำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

(4) ค่าใช้จ่ายในการรับรองราคาประเมิน
ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

ค่ารับรองฉบับละ 10 บาท

ค่าพยานคำขอเรื่องละ 20 บาท

ค่ามอบ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท

ที่มา : กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นบุคคลธรรมดา ( ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน ) »»
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( หัก ณ ที่จ่าย ) ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร »»
ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) 2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง
ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท(0.50%) ตามราคา
ซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นนิติบุคคล
ภาษีเงินได้นิติบุคคล ( หัก ณ ที่จ่าย ) 1% ของราคาซื้อขาย ( ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน )
ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) 2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง
ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท(0.50%) ตามราคา
ซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
ที่มา : กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

การขอทราบราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์-กรมที่ดิน

1. กรมที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 3 ประเภท คือ ที่ดิน โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดโดยมีสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ปฏิบัติ สรุปได้ดังนี้

(1) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายแปลง ซึ่งขณะนี้ใช้อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร 50 เขต เทศบาลเมืองหลัก 5 เทศบาล คือ สมุทรปราการ นนทบุรี ภูเก็ต นครราชสีมา เชียงใหม่ และพื้นที่อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี และสุขาภิบาลสำโรงเหนือ จังหวัดสมุทรปราการ
(2) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างทุกจังหวัด ตามแบบมาตรฐานที่กำหนดไว้ 46 แบบ
(3) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในทุกจังหวัดทั่วประเทศ
(4) เป็นฝ่ายเลขานุการของคณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ซึ่งมีหน้าที่ต่าง ๆ เช่น จัดประชุม รวมทั้งรวบรวมข้อมูลและเสนอความเห็นประกอบการพิจารณา ตามอำนาจหน้าที่ของคณะอนุกรรมการและคณะกรรมการดังกล่าว
สำหรับการจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายบล็อก (Block) ซึ่งใช้อยู่ในส่วนภูมิภาคทั่วประเทศ สำนักงานที่ดินจังหวัดต่าง ๆ ในฐานะฝ่ายเลขานุการคณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ประจำจังหวัด จะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยมีสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ให้คำแนะนำและอบรมวิธีการจัดทำบัญชีดังกล่าวแก่สำนักงานที่ดินจังหวัดต่าง ๆ เพื่อให้การจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นมาตรฐานเดียวกันพร้อมทั้งเป็นผู้ตรวจสอบกลั่นกรองก่อนนำเสนอคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาให้ความเห็นชอบก่อนการประกาศใช้ต่อไป

2. การขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน

(1) บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินโดยปกติประชาชนทั่วไปสามารถขอดูหรือขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ได้ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่แต่หากต้องการคัดสำเนาบัญชี หรือรูปแผนที่ประกอบบัญชี หรือขอให้ออกหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินแปลงใด ผู้ขอจะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หรือผู้ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น โดยผู้ขอจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการขอคัดหรือขอรับรองราคาประเมินตามระเบียบ อย่างไรก็ตาม การที่ประชาชนทั่วไปซึ่งมีความประสงค์เพียงเพื่อขอดูหรือขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินโดยไม่มีการขอคัดสำเนาหรือขอให้ออกหนังสือรับรองก็อาจขอดูได้ที่สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน (อาคารตลิ่งชัน) ซึ่งมีบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศไว้บริการ โดยผู้ขอไม่จำเป็นต้องเดินทางไปติดต่อที่สำนักงานที่ดินท้องที่ แต่การบริการดังกล่าวยังมีข้อจำกัดในเรื่องของที่ดินซึ่งตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานครที่ใช้ราคาประเมินที่ดินแบบรายบล็อก เพราะหากผู้ขอไม่ทราบตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินที่แน่นอนว่าอยู่ในบล็อคใดและหน่วยใดแล้ว ก็จะไม่สามารถระบุได้ว่าที่ดินแปลงนั้นมีราคาประเมินทุนทรัพย์เท่าใด ฉะนั้นในกรณีนี้ ผู้ขอดูหรือขอทราบราคาประเมินจำเป็นจะต้องรู้ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินแปลงนั้น ๆ เป็นอย่างดีด้วยจึงจะสามารถทราบราคาที่ดินที่ถูกต้องได้
(2) หลักฐานที่จะต้องนำไปประกอบคำขอ
1. โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3ก, ฯลฯ หรือสำเนาเอกสารดังกล่าว (กรณีไม่สามารถนำมาได้)
2. บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ ของผู้ขอและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าว ในกรณีมอบอำนาจจะต้องนำบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าวที่รับรองสำเนาแล้วของผู้มอบอำนาจมาด้วย
3. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอ ในกรณีมอบอำนาจต้องนำสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจมาด้วย
4. หลักฐานของนิติบุคคล หรือหนังสือมอบอำนาจ ในกรณีไม่สามารถไปด้วยตนเอง

(3) ยื่นคำขอกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินอำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
(4) ค่าใช้จ่ายในการรับรองราคาประเมิน
- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
- ค่ารับรองฉบับละ 10 บาท
- ค่าพยานคำขอเรื่องละ 20 บาท
- ค่ามอบ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท

ที่มา: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

ขั้นตอนการขอกู้เงินสร้างบ้าน

เลือกแบบบ้านทีี่ท่านต้องการ หรือจ้างคนเขียนแบบ
เมื่อได้แบบทางสถาปัตย์มาแล้ว ให้ติดต่อจ้างวิศวะกรโยธา เพื่อดำเนินการคำนวนโครงสร้างครับว่าต้องใช้วัสดุอะไรบ้าง
เมื่อได้แบบทางสถาปัตย์ และรายการคำนวนโครงสร้างจากวิศวกรแล้ว ก็ต้องให้ผู้รับเหมาประเมินราคาในการก่อสร้างทั้งหมดครับ (ทำสัญญาเลยก็ดี)
นำแบบบ้านที่ได้ ไปขออนุญาตก่อสร้างบ้านที่เขตที่เราอยู่ครับ โดยให้เตรียมเอกสารดังนี้ แบบบ้าน , โฉนดที่ดินตัวจริงพร้อมสำเนา , บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา
, ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา (ส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 1 อาทิตย์)
ติดต่อเเสดงความจำนงกับฝ่ายสินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อเคหะของธนาคารที่ต้องการขอกู้เงินสร้างบ้าน โดยให้เตรียมเอกสารต่างๆไปให้พร้อม และต้องเตรียมเงินค่าธรรมเนียมการประเมินราคาหลักประกันไปด้วย
ธนาคารที่เราไปขอกู้เงินสร้างบ้านจะส่งเจ้าหน้าที่มาสำรวจและประเมินราคา (ส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 2-7 วัน)
ธนาคารที่เราไปขอกู้เงินสร้างบ้านจะตัดสินใจว่าจะให้คุณกู้เงินหรือไม่ โดยพิจารณาจากรายได้ , ฐานะทางการเงิน , ความสามารถในการผ่อนชำระ , หลักประกันของคุณ รวมไปถึงปัจจัยอื่น (ส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 1-3 อาทิตย์)
ที่มา http://www.banpatan.com/homebuilding/homeloan.html
ที่มา http://topicstock.pantip.com/home/topicstock/R3173760/R3173

การจำนอง

ความหมายของการจำนอง จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า "ผู้จำนอง" เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ไปจดทะเบียน ไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า "ผู้รับจำนอง"เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สิน ดังกล่าว นั้น ให้แก่ ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ.มาตรา ๗๐๒) การจำนองเพื่อการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งออกเป็น ๒ กรณี คือ ๑. การจำนองทรัพย์ของตนเองเพื่อการประกันการชำระหนี้ของตนเอง ตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนายเอกเอง ๒. การจำนองเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่นตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโท ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกเป็นประเภทใหญ่ได้ ๒ ประเภท กล่าวคือ ๑. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดที่ปลูกติดกับพื้นดินนั้น ๒. อสังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ คือ ก. เรือกำปั่น หรือ เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป หรือเรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ข. แพ ค. สัตว์พาหนะ ง. อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฏหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้ เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้น หลักเกณฑ์ในการจำนอง ๑. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จะจำนอง ๒. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น สัญญาจำนองตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉย ๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้สิทธิใด ๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ๓. ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ ก. ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ ที่ดิน น.ส.๓ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ค. การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน ต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ ง. การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ จ. การจำนองเรือต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม
ที่มา http://www.centerestate.net

จะซื้อบ้านสักหลัง จะเลือกดอกเบี้ยอย่างไร

สุดสัปดาห์ที่ผ่านมาเพิ่งมีงานมหกรรมการเงินมันนี่เอ็กซ์โป ซึ่งจัดขึ้นเป็นประจำทุกปี ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ โดยเป็นที่ทราบกันดีว่างานนี้ เป็นงานที่รวมโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ของบรรดาสถาบันการเงินทั้งใหญ่น้อยมากันคับคั่ง แม้ในยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดแบบนี้ ก็ยังพบว่างานดังกล่าวยังได้การตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้บริโภคเช่นเคย โดยมียอดธุรกรรมเกิดขึ้นจากงานร่วมแสนล้าน คิดเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เก้าหมื่นกว่าล้านบาท แสดงให้เห็นว่ายังมีความต้องการซื้อบ้าน และสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านอยู่ระดับหนึ่ง เชื่อว่าคงมีท่านผู้อ่านหลายท่าน ทั้งที่มีแผนซื้อบ้านชัดเจน และกลุ่มที่อยากได้แต่ยังไม่ระบุกำหนดการแน่ชัด ได้ไปจับจองสิทธิ์ลงชื่อเพื่อขอรับอัตราดอกเบี้ยพิเศษในงาน ว่าแต่ของสถาบันการเงินใดจะพิเศษจริง และจะรู้ได้อย่างไร จะกู้ได้เท่าไหร่ ที่ฝันไว้จะเป็นจริงหรือไม่ เราลองมาดูกันดีไหมครับ

ก่อนอื่นคงต้องยอมรับว่าบ้านเป็นสินค้าที่มีราคาแพงมาก ในชีวิตชาวบ้านทั่วไปคงมีโอกาสซื้อได้เพียง 1 – 2 ครั้ง ดังนั้นคงจะไม่มีใครเชี่ยวชาญไปกว่าใคร หากไม่ได้อยู่ในธุรกิจนี้เสียเอง สิ่งแรกหากคิดจะซื้อบ้านสักหลัง ก็จะต้องสำรวจดูว่าเรามีกำลังทรัพย์จะซื้อบ้านได้เท่าไร หรือหากต้องกู้ธนาคารจะมีกำลังที่จะผ่อนบ้านได้เดือนละกี่บาท โดยทั่วไปในเว็บไซต์ของธนาคารแทบทุกธนาคารจะมีโปรแกรมคำนวณยอดวงเงินกู้ตามระดับรายได้เฉลี่ยต่อเดือนให้บริการอยู่แล้ว หรืออาจจะคำนวณง่ายๆ คือหากต้องการกู้เงิน 1,000,000 บาท เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ย 7% ธนาคารจะคำนวณยอดการผ่อนประมาณร้อยละ 40 ของรายได้ ซึ่งผู้กู้จะต้องมีรายได้ประมาณ 20,000 บาท ต่อเดือน ดังนั้นจะต้องผ่อนชำระประมาณเดือนละ 8,000 บาท หากบ้านราคาสูงหรือต่ำกว่านี้ ก็สามารถเทียบสัดส่วนได้ครับ หรือหากต้องการกู้นานกว่านั้น ยอดการผ่อนและรายได้ขั้นต่ำที่ต้องมีจะลดลงครับ นอกจากนั้น ในกรณีที่มีการผ่อนเงินกู้อื่นๆ อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นผ่อนรถ ผ่อนสินเชื่ออื่นๆ ผ่อนบ้านหลังเดิมอยู่ก่อนแล้ว หรือแม้กระทั่งการค้ำประกันวงเงินกู้ให้กับญาติพี่น้องก็ควรนำมานับรวมเป็นยอดภาระเงินผ่อนด้วยนะครับ ตัวอย่างเช่น ถ้าปัจจุบันติดผ่อนรถอยู่ 4,000 บาท ท่านก็จะเหลือวงเงินให้ผ่อนอีกเพียง 4,000 บาทจากรายได้ 20,000 บาท ทำให้กู้ได้จริงเหลือเพียงประมาณ 500,000 บาท ซึ่งหากท่านไม่รู้เรื่องนี้มาก่อนอาจจะสงสัยว่าธนาคารคิดเลขผิดรึเปล่า ซึ่งเป็นข้อสงสัยที่เกิดขึ้นอยู่บ่อยๆ ครับ

ต่อมาก็มาดูกันว่าจะเลือกดอกเบี้ยโปรโมชั่นแบบไหนถึงจะคุ้มที่สุด โดยทั่วไปสินเชื่อบ้านจะมีดอกเบี้ยโปรโมชั่นช่วง 1 – 3 ปีแรกอยู่ 2 ประเภทคือแบบคงที่ และแบบลอยตัวอิงตาม MLR (Minimum Loan Rate) หรือเรียกเป็นภาษาไทยว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา” หรือบางธนาคารก็ใช้ MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งจะสูงกว่า MLR ขึ้นมาระดับหนึ่ง ในภาวะดอกเบี้ยขาลงเช่นนี้ มองเผินๆ ดอกเบี้ยโปรโมชั่นแบบลอยตัวดูเหมือนจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด เพราะเมื่อ MLR ลด ก็เท่ากับว่าเราได้ลดดอกเบี้ยไปในตัว แต่ธนาคารผู้ปล่อยกู้เองก็รู้ผลข้อนี้ดี จึงมักจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยคงที่นะปัจจุบันจะแพงกว่าเล็กน้อย เป็นการป้องกันความเสี่ยงไว้ระดับหนึ่ง ขณะที่มีการคาดการณ์กันว่าในเร็วๆ นี้ ดอกเบี้ยอาจจะลดลงได้อีกเล็กน้อย อันเป็นผลมาจากความต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านนโยบายดอกเบี้ยของ ธปท แต่ธนาคารพาณิชย์ก็อาจไม่สามารถลดตามลงไปได้มาก เพราะวิกฤติรอบนี้มีความเสี่ยงเรื่องคุณภาพหนี้ค้ำคออยู่ ดังนั้นโอกาสที่จะเห็น MLR ลดลงต่ำมากๆ เป็นหน่วยเปอร์เซ็นต์นั้นน่าจะเป็นไปได้ค่อนข้างยาก

ดังนั้น ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวๆ 2 – 3 ปี ในราคาที่ใกล้เคียงกับแบบลอยตัว ณ วันนี้ น่าจะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า เพราะในบ้านเมืองเราความแน่นอนก็คือความไม่แน่นอน การมีอะไรที่ไว้ใจได้ คาดเดาได้แน่อย่างดอกเบี้ยคงที่น่าจะพอลดความเสี่ยงให้เราได้ในระดับหนึ่งครับ ส่วนจะเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยแต่ละแบบ อย่างไหนถูก-แพง ต่างกันอย่างไร ขอเสนอสูตรง่ายๆ ให้ลองคิดกันเบื้องต้น โดยเอาดอกเบี้ยลอยตัวอิง MLR มาแทนค่า MLR ด้วยค่าดอกเบี้ย MLR ณ ปัจจุบัน แต่ถ้าธนาคารไหนใช้ MRR ก็ต้องเอา MRR ของธนาคารนั้นๆ มาแทนค่านะครับ จากนั้นเอามาคำนวณรวมกัน ประมาณ 4 – 5 ปีแรก เช่น 6 เดือนแรก 0% จากนั้นเดือนที่ 7-24 คิด 4.25% หลังจากนั้นคิด MLR – 0.25% (MLR = 6.10%) ก็จะเท่ากับดอกเบี้ยเฉลี่ย 4 ปี ((((0*6)+(4.25*6))/12)+4.25+(6.10-0.25)+(6.10-0.25))/4 เท่ากับ 4.52% เป็นต้น เมื่อคำนวณดอกเบี้ยทุกแบบจากทุกธนาคารให้เป็นตัวเลขตัวเดียวแบบนี้แล้ว ก็จะทำให้เปรียบเทียบและตัดสินใจได้ง่ายขึ้นครับ มีข้อสังเกตเล็กน้อยเกี่ยวกับอัตรดอกเบี้ย MLR และ MRR ผู้บริโภคที่ไม่คุ้นเคยกับการกู้เงินธนาคารหลายท่านคิดว่าอัตราเหล่านี้เหมือนกันทุกธนาคาร และบางท่านก็คิดว่าเพราะมี ธปท เป็นผู้กำหนด ซึ่งขอเรียนชี้แจงว่า อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนี้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งเป็นผู้กำหนดเอง และส่วนใหญ่ธนาคารขนาดใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยนี้ต่ำกว่าธนาคารขนาดเล็กครับ

คำถามสุดท้ายคือเราควรซื้อบ้านช่วงดอกเบี้ยขาลงดีจริงหรือไม่ หลายท่านพูดกันว่าควรซื้อตอนขาลง แต่ยังไม่ซื้อเพราะจะรอให้ลงสุดๆ จนลงสุดแล้วก็ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อดีหรือไม่ โดยเฉพาะปัจจุบันดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ก็ยิ่งทำให้ตัดสินใจไม่ได้ รีๆรอๆ จนชีวิตนี้อาจจะไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ผมคงต้องขอบอกว่า ในความเป็นจริงแล้วอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นั้นมีการขึ้น-ลงเป็นวัฏจักร สำหรับประเทศไทยในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา มีรอบการขึ้น-ลงอยู่ระหว่าง 7 – 10 ปีต่อรอบ ในขณะที่การกู้เงินซื้อบ้านนั้นมักจะทำสัญญาอยู่ระหว่าง 15 – 30 ปี ทำให้ทุกท่านมีโอกาสจะพบทั้งช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและขาลงแน่นอนอย่างน้อย 1 รอบ ฉะนั้นผลกระทบจากวัฏจักรดอกเบี้ยในระยะยาวจะมีค่อนข้างน้อย (เพราะอย่างไรก็หนีไม่พ้น) ในขณะที่ระยะสั้นจะส่งผลชัดเจนต่ออำนาจการซื้อโดยรวม กล่าวคือถ้าซื้อบ้านในช่วงดอกเบี้ยต่ำจะมีโอกาสซื้อบ้านราคาสูงได้มากกว่าช่วงดอกเบี้ยสูง เพราะมีภาระในการผ่อนดอกเบี้ยต่ำกว่า สำหรับท่านที่กังวลว่าหากดอกเบี้ยขึ้นเร็วจะส่งผลให้ผ่อนไม่ไหว หรือตกอยู่ในสถานการณ์ผ่อนแต่ดอกต้นไม่ลดนั้น คงต้องขอบอกให้สบายใจว่าธนาคารแต่ละแห่งมีการคำนวณยอดผ่อนชำระเผื่อไว้ส่วนหนึ่งแล้วประมาณ 1 – 2% และหากท่านมีรายได้เพิ่มขึ้นในแต่ละปีตามข้อแรกก็จะไม่เกิดเหตุการณ์ดังกล่าวครับ

โดยสรุปก็คือ เมื่อท่านคิดจะซื้อบ้านก็คงจะต้องคิดกันให้รอบคอบสักนิด การตัดสินใจจะต้องมาจากการประเมินความพร้อม ความสามารถในการรับความเสี่ยงของแต่ละท่าน และการคาดคะเนจากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจควบคู่กันไป แม้ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี แต่คนที่มีความพร้อมก็สามารถซื้อบ้านได้นะครับยิ่งจะได้ของดีราคาถูกอีกต่างหาก โดยทั่วไปแล้วตลาดมีความเสี่ยงในระดับหนึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่เตรียมการด้วยความรอบคอบ ผู้ที่มีความพร้อมยังสามารถซื้อบ้านได้สบายๆ ครับ แล้วพบกันใหม่เดือนหน้าครับ

จากบทความ khomesmilesclub.com

คำแนะนำเบื้องต้นในการไปติดต่อสำนักงานที่ดิน

ก่อนไปติดต่อสำนักงานที่ดิน ต้องเตรียมเอกสารหลักฐานให้พร้อม รายละเอียดเอกสารหลักฐานในการติดต่อแต่ละประเภท จะอยู่ในหัวข้อประเภทของการติดต่อ เช่น การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์และ การรังวัดประเภทต่าง ๆ
ก่อนไปติดต่อสำนักงานที่ดินท่านควรทราบว่าเอกสารสิทธิของท่าน เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ อยู่ในพื้นที่ความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินใด และตั้งอยู่ที่ใด เพื่อไม่ให้ไปผิดสถานที่
เตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับธุรกรรมที่จะต้องชำระตามกฎหมายให้พร้อม
ค่าใช้จ่ายในการติดต่อราชการเจ้าหน้าที่จะต้องออกใบเสร็จรับเงินให้ไว้เป็นหลักฐานทุกครั้งตามจำนวนที่ได้จ่ายจริง
ทุกสำนักงานที่ดินส่วนใหญ่จะมีเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อท่านไปติดต่องานสำนักงานที่ดิน ลำดับแรกขอให้ท่านไปที่ เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน เพื่อขอคำแนะนำ ตรวจสอบหลักฐานเอกสารและรับบัตรคิว
การให้บริการเป็นไปตามลำดับคิว
เมื่องานของท่านสำเร็จแล้ว ขอให้ตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสารสิทธิ เช่น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำนวนเนื้อที่ในโฉนดที่ดิน และเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่ท่านเตรียมมาว่าครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง
ขั้นตอนและระยะเวลาในการดำเนินงานในแต่ละประเภทจะมีประกาศไว้ที่สำนักงานที่ดิน หากท่านเห็นว่างานล่าช้าเกินกว่าปกติ หรือไม่ได้รับความสะดวก หรือมีข้อสงสัยขอให้สอบถามได้ที่เจ้าหน้าที่ หัวหน้างาน หัวหน้าฝ่าย หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดได้ตามแต่กรณี หากงานของท่านไม่มีปัญหาข้อขัดของอื่นใดจะเสร็จในเวลามาตรฐานที่ประกาศไว้
หากมีปัญหาไม่ได้รับความเป็นธรรมในการให้บริการ โปรดแจ้งกรมที่ดินได้โดยส่งข้อร้องเรียนทางไปรษณียบัตร ถึงกรมที่ดิน ตู้ ปณ. 11 ปณฝ. วัดเลียบ กทม. 10200 หรือ โทร. 222-2837
คำแนะนำเบื้องต้นในการไปติดต่อสำนักงานที่ดิน เพื่อขอทำการรังวัดที่ดินประเภทต่าง ๆ
ในช่วง พ.ศ. 2532-2536 ประชาชนผู้มาติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอทำการรังวัดที่ดินประเภทต่าง เช่น การออกโฉนดดิน การรังวัดแบ่งแยก การสอบเขตที่ดิน จะประสบปัญหาต่าง ๆ เช่น

ปัญหาคิดนัดรังวัดที่มีระยะยาว โดยสำนักงานที่ดินบางแห่งมีคิวนัดรังวัดเป็นระยะเวลาประมาณ 2 ปีเศษ
ปัญหาค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งไม่มีมาตรฐานในการกำหนดค่ามัดจำรังวัดทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้กำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น ในกรณีที่เนื้อที่เท่ากัน สำนักงานที่ดินบางแห่งจะให้ทำการรังวัดเป็นเวลา 2 วัน แต่บางแห่งจะให้ทำการรังวัดเพียงวันเดียว จึงก่อให้เกิดความสับสนต่อประชาชนผู้มาติดต่อ หรือในกรณีที่กำหนดค่ามัดจำรังวัดไว้แล้ว ช่างผู้ทำการรังวัดได้เบิกค่าใช้จ่ายไปหมดแล้ว แต่เรื่องรังวัดยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ ทำให้เกิดปัญหาตามมา นั้นคือประชาชนผู้มาติดต่อรังวัดจะเสียค่ามัดจำเพิ่ม ทั้งที่เรื่องรังวัดยังไม่แล้วเสร็จ โดยบางรายอาจจะต้องเสียเงินมัดจำถึงจำนวน 2-3 ครั้ง ทำให้ประชาชนผู้มาติดต่อต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก

กรมที่ดินได้หาแนวทางในการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ โดยมุ่งหวังว่าจะก่อให้เกิดผลดีด้านต่าง ๆ หลายประการดังนี้

เพื่อแก้ไขปัญหางานรังวัดค้างและลดระยะเวลาในการนัดรังวัด
เพื่อแก้ไขปัญหาอัตรากำลังช่างรังวัดที่มีไม่เพียงพอกับปริมาณงาน
ทำให้เกิดขวัญกำลังใจแก่ช่างรังวัดผู้ปฏิบัติงาน
เพือตอบสนองความต้องการเกี่ยวกับการรังวัดของประชาชนให้ได้รับบริการที่รวดเร็ว สะดวกยิ่งขึ้นโดยเสียค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม ซึ่งจะทำให้ประชาชนเกิดความพึงพอใจต่อการบริการ

การกำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินในลักษณะเหมาจ่าย เป็นแนวทางหนึ่งจากหลาย ๆ แนวทางที่กรมที่ดินนำมาใช้ในการแก้ไขปัญหา เพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งค่าใช้จ่ายในการรังวัดเดิม มีหลักเกณฑ์การคิดค่าใช้จ่ายเท่าที่จำเป็นและเบิกจ่ายตามที่ได้จ่ายไปจริงโดยยึดถือตามอัตราที่ทางราชการกำหนด แต่ค่าใช้จ่ายที่คิดในลักษณะเหมาจ่ายนี้จะมีหลักเกณฑ์ ดังนี้

เพื่อให้ประชาชนเสียค่าใช้จ่ายในการรังวัดเพียงครั้งเดียว โดยเรื่องรังวัดรายใดที่ช่างรังวัดไปทำการรังวัดแต่ไม่แล้วเสร็จ จะไม่ให้มีการเบิกจ่าย
เพื่อทำให้การกำหนดจำนวนวันทำการรังวัด และการคิดค่าใช้จ่ายในการรังวัดเป็นมาตรฐานเดียวกันในการกำหนดจำนวนวันทำการรังวัดและเงินค่าใช้จ่ายในการรังวัดเดิม สำนักงานที่ดินบางแห่งได้กำหนดไว้สูงเกินความจำเป็น กรมที่ดินจึงได้ตั้งคณะกรรมการขึ้นมาพิจารณา เพื่อให้การกำหนดจำนวนวันทำการรังวัดเป็นไปในทิศทางเดียวกัน อันจะมีผลต่อการกำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น กรณีเนื้อที่ที่ที่ทำการรังวัดมีเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ ให้ทำการรังวัดได้จำนวน 1 วัน ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0706/ว 30708 ลงวันที่ 3 ตุลาคม 2540 สำหรับค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น กรณีค่าพาหนะเดินทางให้จังหวัดตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าพาหนะสูงสุดไม่เกินวันละ 800 บาท โดยเป็นไปตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยค่าใช้จ่ายในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหรือพิสูจน์สอบสวนหรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พ.ศ.2542 โดยให้สำนักงานที่ดินกำหนดค่าใช้จ่ายแต่ละพื้นที่ แล้วจัดทำบัญชีกำหนดจำนวนเงินมัดจำรังวัดปิดประกาศให้ประชาชนทราบ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 07067/ว 01082 ลงวันที่ 14 มกราคม 2541 เรื่อง การป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบเกี่ยวกับการรังวัดที่ดินเฉพาะราย ซึ่งสำนักงานที่ดินจะเรียกค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่ประกาศของกระทรวงไม่ได้ เช่น ประกาศกรุงเทพมหานคร ประกาศจังหวัดสุโขทัย ประกาศจังหวัดนราธิวาสเป็นต้น

ที่มา :กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

การเตรียมตัวกู้บ้านสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ

ในปัจจุบันที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว ค่าครองชีพของประชาชนเพิ่มขึ้น ทั้งจากราคาสินค้า และราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยก็ปรับตัวตามต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นด้วย รัฐบาลชุดใหม่จึงพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจระดับรากหญ้าผ่าน 6 มาตรการที่ผ่านคณะรัฐมนตรีไปเมื่อ 1 เมษายนที่ผ่านมา แต่เป็นที่สังเกตว่ามีเพียงมาตรการเดียวที่คนในเขตเมืองโดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้ความสนใจที่สุด นั่นก็คือมาตรการสินเชื่อบ้านแก่ผู้มีรายได้น้อยอัตราดอกเบี้ยต่ำของธอส. ที่ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังแรกให้แก่ผู้มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 15,000 บาทในวงเงินไม่เกินรายละ 600,000 บาท โดยคิดดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวและต่ำกว่าธนาคารทั่วไป ซึ่งมี 2 ทางเลือกคือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 7 ปีที่ 4.0% และคงที่ 10 ปีที่ 4.5% หลังจากนั้นลอยตัวที่ MRR – 0.50% ซึ่งเป็นการช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสมีบ้านหลังแรกเป็นของตนเองโดยตรง ทั้งยังสามารถช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนได้อย่างมาก

โดยปกติ หากท่านต้องการซื้อบ้านราคา 600,000 บาทและยื่นขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารพาณิชย์ทั่วไป ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 6 – 7% ต่อปี ท่านจะต้องมีเงินเดือนขั้นต่ำประมาณ 11,500 บาทจึงจะสามารถกู้ได้ แต่นี่ยังไม่นับรวมภาระอื่นที่ท่านมีอยู่ในขณะนั้นๆ เช่น ค่าผ่อนรถและข้าวของเครื่องใช้ต่างๆ ซึ่งในความเป็นจริงค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก็จะถูกนำมานับรวมในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อด้วย แต่เมื่อภาครัฐฯ คลอดมาตรการดังกล่าวออกมา อัตราดอกเบี้ยที่ท่านต้องเสียจะลดลงเหลือ 4% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งการลดอัตราดอกเบี้ยทุก 1% จะทำให้มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นถึง 6% ดังนั้นมาตรการนี้จึงมีส่วนทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นถึง 18% เลยทีเดียว

จากที่ต้องมีรายได้สูงถึง 11,500 บาทต่อเดือนถึงจะซื้อบ้านราคา 600,00 บาทได้ ตอนนี้เพียงท่านมีเงินเดือน 9,000 บาท ท่านก็สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ทันที นอกจากนี้ภาระการผ่อนชำระค่างวดต่อเดือนก็ลดลงถึงเดือนละ 1,000 บาท จากปกติผ่อนอยู่ 4,600 บาททุกเดือน ก็จะลดลงเหลือเพียง 3,600 บาทเท่านั้น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำนี้จึงเป็นการเพิ่มความสามารถในการกู้ให้กับประชาชนโดยตรง ซึ่งธนาคารพาณิชย์ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากติดภาระต้นทุนที่สูงกว่า แต่หากต้องทำจริงก็คงทำได้เพียงการเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวอยู่ที่ประมาณ 6 – 7% ซึ่งก็คงไม่มีใครยอมมากู้แน่ เพราะมันยังคงแพงเกินไปอยู่ดี

สำหรับท่านที่มีรายได้น้อย และกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านและกู้สินเชื่อบ้านควรจะเตรียมตัวอย่างไร เพื่อให้การกู้ของท่านสะดวกรวดเร็วและได้รับอนุมัติสมใจท่าน หากท่านเป็นพนักงานกินเงินเดือนประจำก็ไม่ค่อยมีปัญหามากนัก แต่หากท่านมีอาชีพอิสระ เช่น นักร้อง นักแสดง นายหน้า ขายประกัน ขายตรง ขายก๋วยเตี๋ยว ขายข้าวแกง ขายกล้วยแขก ท่านอาจจะประสบกับปัญหาการประเมินรายได้ของธนาคาร เนื่องจากอาชีพเหล่านี้พิสูจน์รายได้ยาก ด้วยเหตุนี้เองท่านจึงต้องมีการเตรียมตัวที่มากกว่า ในวันนี้จึงผมขอแนะนำให้ฟังเบื้องต้นว่าหากท่านมีอาชีพอิสระ ท่านควรทำอย่างไรกู้ได้ หรือทำอย่างไรให้เป็นผู้ที่มีเครดิตในสายตาของสถาบันการเงินกรณีเป็นการกู้ส่วนบุคคล โดยเริ่มจาก

หมั่นนำรายได้ฝากธนาคาร หากมีความจำเป็นต้องการใช้เงินก็ใช้วิธีเบิก-ถอนจาก ATM แทน การเก็บเงินไว้ที่บ้าน เพื่อให้มีการเดินรายการผ่านบัญชีสม่ำเสมอ
สะสมเงินฝากต่างๆ เช่น เงินฝากทวีทรัพย์ เพื่อให้มีรายได้สม่ำเสมอ และมีเงินคงเหลืออยู่ในบัญชีตลอดเวลา
พยายามกู้ และลดภาระการใช้จ่ายให้น้อยลง อย่านำรายได้ของตัวเองไปจมอยู่กับการผ่อนรถ, ผ่อนข้าวของเครื่องใช้และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากจนเกินไป เพราะการกระทำดังกล่าวจะเป็นการกินรายได้ของตนเองมากจนไม่เหลือพอที่จะยื่นขอกู้บ้านได้ ควรให้ความสำคัญกับการกู้บ้านเป็นอันดับแรก
หากมีวงเงินสินเชื่อส่วนบุคคล หรือหนีบัตรเครดิตที่ยังผ่อนชำระไม่หมด ควรรีบจัดการชำระให้หมด เพราะปกติวงเงินของบัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ จะให้วงเงินอยู่ประมาณ 3 – 5 เท่าของรายได้เต่อเดือนเท่านั้น แต่การกู้บ้านมีวงเงินสูงถึง 50 – 60 เท่าของรายได้ต่อเดือน ดังนั้นท่านจะเลือกให้ความสำคัญกับสิ่งไหนมากกว่า
เป็นผู้มีวินัยทางการเงิน เพราะหากท่านมีประวัติผิดนัดชำระหนี้จนเป็น NPL หรือมีประวัติเสียในระบบเครดิตบูโร สถาบันการเงินคงไม่ให้ท่านกู้ แต่ถ้าท่านมีภาระเดิมก็ขอแนะนำ ให้พยายามรักษาเครดิตให้ดี เพราะสถาบันการเงินจะนำภาระหนี้เดิมของท่าน ไปคำนวณความสามารถในการผ่อนต่อไป
พยายามถ่ายรูปร้านค้าของท่านเวลามีลูกค้าเข้าร้านเยอะๆ เพื่อเป็นเอกสารประกอบการยื่นขอกู้กับธนาคาร
ถ้าท่านไม่สามารถพิสูจน์รายได้ชัดเจน คงต้องปรึกษากับเจ้าหน้าที่ธนาคาร เพื่อให้คำแนะนำการจัดเตรียมข้อมูลการประมาณการรายได้ของท่านต่อไป
สุดท้ายผมขอแนะนำว่า ท่านควรมีรายได้สม่ำเสมอและแน่นอนก่อนจึงค่อยคิดจะกู้บ้าน เพราะท่านจะต้องผ่อนชำระไปอีก 15 - 20 ปี และควรจะซื้อบ้านตามกำลังที่ตนเองมีอยู่เท่านั้นไม่ควรซื้อบ้านให้ใหญ่เกินตัวเกินกำลังของตน จะก่อความเดือดร้อนให้ท่านในอนาคตได้ ขอให้ระวังสักนิดครับ...


ขอขอบคุณ คุณ ชาติชาย พยุหนาวีชัย
Ref: khomesmilesclub

เคล็ดลับการขอสินเชื่อให้โดนใจแบงค์

ปัจจุบันนี้มีหนังสือหรือบทความมากมายที่พูดถึงกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจเอสเอ็มอี ให้ประสบความสำเร็จ แต่กลับมีจำนวนน้อยมากที่แนะนำเจ้าของธุรกิจเหล่านี้ถึงเคล็ดลับในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่างๆ ให้ประสบความสำเร็จ ทั้งที่ข้อเท็จจริงคือ มีคำขอสินเชื่อนับพันในแต่ละปีถูกปฏิเสธโดยสถาบันการเงิน

9 เคล็ดลับต่อไปนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่กำลังวางแผนขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ครับ
เดิน statement เดิน statement เดิน statement

ธนาคารไม่ได้รู้จักธุรกิจของคุณทุกราย งบการเงินของธุรกิจเอสเอ็มอีโดยเฉลี่ยมีความผิดพลาดสูง (แต่มากกว่าร้อยละ 80 ไม่มีงบการเงิน) เกือบทุกธนาคารจึงอ้างอิงกระแสเงินสดเข้า - ออกบัญชี (หรือที่เรียกกันว่ายอดหมุนเวียนบัญชี) ในการประเมินรายได้ ดังนั้นการเดินบัญชีจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะสร้างประวัติธุรกิจของคุณกับธนาคาร

การขอสินเชื่อเป็นเรื่องของเครดิต จงรักษามันให้ดีที่สุด
หลายคนไม่ได้ใส่ใจเรื่องประวัติค้างชำระในการใช้เครดิตส่วนบุคคล (บัตรเครดิต สินเชื่อที่พักอาศัย รถยนต์ หรือสินเชื่อเงินสด เป็นต้น) โดยไม่ทราบว่าประวัติเหล่านี้ถูกเก็บไว้ที่เครดิตบูโร และจะถูกนำมาประมวลผลพร้อมกันเมื่อคุณขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจ ดังนั้น หากกรรมการหรือหุ้นส่วนท่านใดมีประวัติค้างชำระในระบบ อาจส่งผลกระทบต่อการขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

อย่าปล่อยให้ประวัติเช็คคืนมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ
เช็คคืนที่เจ้าของธุรกิจสั่งจ่ายไป อาจแสดงถึงความสามารถในการจัดการด้านการเงินหรือสภาพคล่องที่ไม่เพียงพอของธุรกิจ ควรหาคนที่ไว้ใจได้ดูแลเงินหมุนเวียนในบัญชีของคุณให้ราบรื่น หากพบว่ามีกระแสเงินสดไม่พอ ควรรีบดำเนินการติดต่อผู้รับเช็คเพื่อขอผ่อนปรนระยะเวลาการชำระเงิน และเปลี่ยนเช็คที่มีกำหนดเวลาที่คุณสามารถจัดการได้ทันเวลา

ความลับทางการค้าจะไม่ถูกเปิดเผยโดยธนาคาร
มีข้อมูลหลายอย่างที่มีความสำคัญต่อการพิจารณาสินเชื่อ (โดยเฉพาะข้อมูลการเดินบัญชีหลักที่ไม่ได้เปิดในนามกิจการ) แต่ไม่ได้มีการนำเสนอเพื่อสนับสนุนการขอสินเชื่อ เนื่องจากเจ้าของธุรกิจหลายรายกลัวความลับทางการค้าหรือทางภาษีเหล่านั้นรั่วไหล ในความเป็นจริงคือ ธนาคารไม่สามารถนำเอกสารเหล่านี้เปิดเผยให้กับบุคคลใดโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ขอสินเชื่อ อีกทั้งหน่วยงานราชการ (เช่น กรมสรรพากร) มีวิธีตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพมากกว่าการใช้เอกสารที่ไม่สมบูรณ์ดังกล่าวในการอ้างอิงรายได้ของคุณ

เอกสารทางการค้ามีมูลค่า จงเก็บมันไว้เสมอ
เอกสารที่แสดงถึงผลการดำเนินงานของธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นบัญชีซื้อ/ขาย สำเนาใบกำกับภาษี ใบสั่งซื้อสินค้า ใบเสร็จรับเงิน เหล่านี้เป็นเอกสารที่คุณอาจจำเป็นต้องใช้เพื่อนำเสนอผลประกอบการต่อธนาคาร และจะจำเป็นมากขึ้นในกรณีที่ยอดหมุนเวียนบัญชีของคุณไม่สะท้อนรายได้ของธุรกิจที่แท้จริง คุณสามารถใช้เอกสารเหล่านี้ประกอบการขอสินเชื่อได้

หลักประกันคือฟันเฟืองสำคัญของการพิจารณาสินเชื่อ
หลักประกันเป็นสิ่งสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ หลักประกันที่ดีที่สุดสำหรับการขอสินเชื่อคือ สถานประกอบกิจการ รองลงมาคือหลักประกันที่คุณมีไว้ในครอบครองแต่ไม่ได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการ อาทิ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือเครื่องจักร หลักประกันบางชนิดอาจมีมูลค่าด้อยกว่าหลักประกันอื่น หรืออาจไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันได้ ขึ้นอยู่กับความยืดหยุ่นและความสามารถในการจัดการผลิตภัณฑ์ของแต่ละธนาคาร เช่น สิทธิการเช่า ที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ หรือมีแต่ไม่สมบูรณ์ เช่น โฉนดหลังแดง สค.1 ภบท.5 เป็นต้น

แหล่งรายได้และภาระหนี้สินรวมคือแหล่งที่มาของวงเงิน
แม้ว่าบางครั้งหลักประกันจะมีมูลค่ามากกว่าวงเงินที่ขอสินเชื่อ ธนาคารอาจอนุมัติวงเงินที่ต่ำกว่าที่ขอ เนื่องจากธนาคารไม่ได้พิจารณาตามมูลค่าหลักประกันเพียงอย่างเดียว แต่ว่าดูภาระหนี้สินรวมหรือจำนวนเงินที่คุณจะสามารถผ่อนชำระได้ในที่สุดด้วย ซึ่งความสามารถในการผ่อนชำระดังกล่าวก็ดูได้จากแหล่งรายได้ของคุณนั่นเอง

ไม่มีหลักประกันก็สามารถขอสินเชื่อได้
ในการปล่อยสินเชื่อประเภทที่ไม่ใช้หลักประกัน ธนาคารถือว่ามีความเสี่ยงสูง ดังนั้นคุณสมบัติของผู้ที่จะผ่านการอนุมัติได้ ก็จำเป็นต้องสูงกว่าการขอสินเชื่อทั่วไป ไม่ว่าจะเรื่องประสบการณ์ ยอดหมุนเวียนบัญชี อัตราดอกเบี้ยที่คิดก็มักจะสูงกว่า (ขึ้นอยู่กับประเภทและขนาดของวงเงินที่ได้รับการอนุมัติ) ดังนั้นถ้าคุณมีหลักประกัน สิ่งที่ดีที่สุดคือเสนอหลักประกันประกอบการขอสินเชื่อ กรณีที่มีหลักประกันไม่พอ คุณสามารถติดต่อหน่วยงานภาครัฐเพื่อขอใช้บริการค้ำประกันวงเงินสินเชื่อได้

เตรียมพร้อมดี มีชัยไปกว่าครึ่ง
การขอสินเชื่อที่ดีจำเป็นต้องมีการเตรียมพร้อมก่อนเสมอ นอกเหนือจากเอกสารประกอบต่าง ๆ แล้ว ยังต้องประเมินแผนการทางการเงินคร่าวๆ เช่น คุณต้องการเงินเท่าไหร่ รายได้โดยประมาณต่อปีเป็นเท่าไหร่ สามารถใช้หลักประกันอะไรได้บ้าง ประเมินจากเงื่อนไขของแต่ละธนาคารแล้ว คุณน่าจะได้วงเงินสักเท่าไหร่ ถ้าไม่พอคุณมีแผนจะทำอย่างไร คุณจะสามารถชำระคืนได้หรือไม่ ภายในกี่ปี คำถามเหล่านี้จะช่วยให้คุณเตรียมพร้อมก่อนดำเนินการเรื่องขอสินเชื่อ

ในการพิจารณาคำขอสินเชื่อนั้น นอกจากข้อมูลตัวเลขแล้ว คุณสมบัติและประสบการณ์ของผู้กู้ก็มีความสำคัญเช่นกัน การพิจารณาจะต้องดูองค์ประกอบทั้งหมดร่วมกันโดยขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่อนุมัติสินเชื่อ ดังนั้น คุณควรขอคำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่เจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อให้เขาเข้าใจธุรกิจของคุณ และนำเสนอต่อผู้อนุมัติสินเชื่อได้ดียิ่งขึ้น

ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการขอสินเชื่อในครั้งต่อไป
โดย ปกรณ์ พรรธนะแพทย์
รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย

การเลือกเครื่องปรับอากาศ

เครื่องปรับอากาศที่มีขายในท้องตลาดออกแบ่งออกได้ 4 ลักษณะดังนี้ :
1.แบบติดหน้าต่าง หรือ WINDOW TYPE
     เป็น ประเภทที่รวมอุปกรณ์ทุกอย่างไว้ในชุดเดียว และติดแขวนไว้ที่ช่องหน้าต่างหรือผนังห้อง โดยเป่าลมเย็นให้เข้าห้อง พร้อมกับมีส่วนระบายความร้อนออกมาด้านนอก แบบนี้ตัวเครื่องจะมีขนาด ประมาณ 0.7-2.5 ตัน เครื่องปรับอากาศประเภทนี้เหมาะกับห้องที่ติดตั้งวงกบหน้าต่าง มีกระจกช่องแสงปิดตาย บานกระทุ้งหรือบานเกล็ด

ข้อดี :

การติดตั้งเคลื่อนย้ายสะดวกและรวดเร็ว

ข้อเสีย :

หากเครื่องมีขนาดใหญ่เกินไปจะมีปัญหาในการติดตั้ง เพราะบริเวณช่องหน้าต่างไม่สามารถรับน้ำหนักมากได้

กินไฟสูงและมีเสียงดังกว่าทุกประเภทเพราะการสั่นสะเทือนของตัวเครื่อง

2.แบบแยกส่วน หรือ SPLIT TYPE
    เป็น แบบที่นิยมใช้กันมากที่สุด ที่เรียกว่าแยกส่วนเพราะได้แยกเอาส่วนที่เป่าลมเย็นออกจากตัวเครื่องระบาย ความร้อน โดยมีขนาดตั้งแต่ 1- 50 ตัน ติดตั้งได้ทั้งที่ใต้เพดานหรือบนพื้นราบ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสวยงามและความเหมาะสมกับห้อง
ข้อดี :
ไม่ค่อยมีเสียงดังรบกวน เหมาะกับห้องนอนที่ต้องการความเงียบ

ข้อเสีย :

มีความยุ่งยากในการติดตั้ง เพราะต้องคำนึงถึงการเดินท่อระหว่างเครื่องที่แยกส่วน

 

3. แบบเครื่องชนิดทำน้ำเย็น หรือ WATER CHILLER
     ระบบนี้ใช้น้ำเป็นตัวกลางในการสร้างความเย็น เหมาะใช้กับอาคารขนาดใหญ่ ตัวเครื่องมีน้ำหนักตั้งแต่100 ตันขึ้นไป
ข้อดี :
กินไฟน้อยกว่าประเภทอื่น

ข้อเสีย :

มีความยุ่งยากในการติดตั้งมาก และต้องเตรียมโครงสร้างให้แข็งแรง

4. แบบเคลื่อนที่ได้ หรือ PORTABLE TYPE

     เป็น ระบบที่ออกแบบมาเพื่อให้ผู้ใช้สะดวกในการนำไปใช้งาน ตัวเครื่องมีขนาดกะทัดรัด เคลื่อนย้ายได้ง่าย เนื่องจากติดตั้งตัวล้อไว้ที่ฐาน
ข้อดี :
เคลื่อนย้ายไปทุกที่ได้สะดวก น้ำหนักเบา ใช้งานง่ายและกินไฟน้อย

ข้อเสีย :

ใช้ได้กับห้องที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก ประมาณ 10-13 ตารางเมตร
ข้อควรพิจารณาในการเลือกซื้อเครื่องปรับอากาศ
ขนาดที่เหมาะสมกับห้องที่ต้องการติดตั้ง สามารถดูได้จากตาราง ขนาดพื้นที่ห้องเทียบความสูงของห้องปกติ ( ไม่เกิน 3เมตร ) พื้นที่ห้องตามความสูงปกติ ขนาดเครื่องปรับอากาศ ขนาดห้อง( ตารางเมตร) ( บีทียู/ชั่วโมง )
*B.T.U. ย่อมาจาก BRITISH THERMAL UNIT

คำนึงถึงการใช้งานหรือวัตถุประสงค์ของห้องต่างๆ เช่น

ห้องที่มีพื้นที่จำกัด เช่นห้องชุด คอนโดมิเนียม ควรใช้แบบแขวนใต้ฝ้าเพดาน

ห้องนอน ควรเน้นประเภทที่เงียบเป็นพิเศษ และให้ความแม่นยำในการควบคุมอุณหภูมิเพื่อการพักผ่อนยาวนานตลอดคืน

อาคารขนาดใหญ่ นิยมใช้เป็นระบบปรับอากาศส่วนกลาง หรือ CENTRAL AIR



นอกจากนี้ต้องคำนึง เรื่องการวางระบบโครงสร้าง ภายนอก ภายใน รวมถึงระบบไฟฟ้า และพื้นที่ในการเดินท่อต่างๆ

พลังงานไฟฟ้าที่ใช้ ( ดูจากฉลากที่ติดมากับตัวเครื่อง )

ควรเลือกประเภทที่ประหยัดพลังงานไฟฟ้า โดยดูจาก ค่า EER ( ENERGY EFFICIENCY RATIO )

ค่าที่ได้ควรเท่ากับ10 หรือมากกว่า ค่า EER ยิ่งมากเท่าไรก็จะประหยัดไฟฟ้ามากขึ้น
ขนาดทำความเย็น (บีทียู/ชั่วโมง)
กำลังไฟฟ้าที่ใช้ทั้งหมด ( วัตต์ )

ค่า EER ตั้งแต่ 7.6 ลงไป ถือว่าอยู่ในระดับ 1 มีเกณฑ์ต่ำ

ค่า EER ตั้งแต่ 7.6-8.6 ถือว่าอยู่ในระดับ 2 มีเกณฑ์พอใช้

ค่า EER ตั้งแต่ 8.6-9.6 ถือว่าอยู่ในระดับ 3 มีเกณฑ์ปานกลาง

ค่า EER ตั้งแต่ 9.6-10.6 ถือว่าอยู่ในระดับ 4 มีเกณฑ์ดี

ค่า EER ตั้งแต่ 10.6ขึ้นไป ถือว่าอยู่ในระดับ 5 มีเกณฑ์ดีมาก

ราคาและการบริการหลังการขาย

ปัจจุบัน เครื่องปรับอากาศส่วนใหญ่มีมาตราฐานใกล้เคียงกันมาก ดังนั้นการพิจารณาอาจเปรียบเทียบจากจำนวนปีที่ใช้งานกับราคาของเครื่อง และใช้กระแสไฟน้อยที่สุดแต่ให้ความเย็นมากที่สุด รวมถึงการรับประกันสินค้าและบริการหลังการขาย

การเลือกตำแหน่งติดตั้งที่เหมาะสม

ไม่โดนฝนสาด ทำให้ยืดอายุการใช้งาน

บริเวณที่ไม่ถูกแสงแดดส่องโดยตรงตลอดเวลา

บริเวณที่สามารถปล่อยให้เสียงและลมร้อนเป่าออกมาได้โดยไม่รบกวนบริเวณข้างเคียง

ตำแหน่งติดตั้งมีโครงสร้างแข็งแรง หรือใกล้คานหรือเสา เพื่อรับน้ำหนักตัวเครื่องได้ดี ปลอดภัย

ตัวเครื่องควรยกระดับให้พ้นจากพื้นดินอย่างน้อย 10 เซนติเมตร หรือพ้นจากระดับที่น้ำท่วมถึง สามารถเข้าซ่อมบำรุงได้ง่าย

หลีกเลี่ยงการติดตั้งในบริเวณที่มีกรดซัลไฟด์ เช่น บริเวณท่อระบายน้ำทิ้ง

หลีกเลี่ยงการติดตั้งในบริเวณที่มีโอกาสติดไฟเนื่องจากแก๊สรั่ว

ตำแหน่งที่วางไม่กีดขวางทางเดิน

อยู่บริเวณที่สามารถระบายความร้อนได้สะดวก

ที่มาข้อมูล: http://www.propertytothai.com

ขั้นตอนการยื่นเรื่องขอสินเชื่อ


1.       ติดต่อกับฝ่ายสินเชื่อของธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ต้องการ
2.       ขอแบบฟอร์ม เพื่อแสดงความประสงค์ขอกู้เงิน พร้อมนำหลักฐานยื่นประกอบการกู้อย่างครบถ้วน ถ้าเอกสารไม่ครบต้องนำเอกสารมายื่นเพิ่มเติมภายหลัง อาจจะทำให้การอนุมัติล่าช้าออกไป
3.       การประเมินราคาหลักประกัน และชำระค่าธรรมเนียมในการประเมิน เพื่อตรวจสอบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสมของหลักประกัน โดยส่งเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน และประเมินราคาบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยที่จะนำมาจำนองเป็นหลักประกัน โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 3-7 วัน
4.       ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ พิจารณาวิเคราะห์รายได้, ฐานะการการเงิน, ความสามารถในการผ่อนชำระ, ตรวจสอบเครดิตบูโร, หลักประกันของผู้กู้ และปัจจัยอื่น ๆ และแจ้งผลการขอกู้ให้ผู้กู้ทราบ ปกติใช้เวลาประมาณ 1-3 สัปดาห์
5.       เมื่อได้รับอนุมัติกู้แล้ว ผู้กู้ทำการติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อมาลงนามในสัญญากู้เงินและสัญญาจำนอง พร้อมทั้งนัดวันไปทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์-จำนองที่สำนักงานที่ดิน
6.       วันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อ, ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินจะไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ทำสัญญาซื้อ-ขาย โอนกรรมสิทธิ์ และชำระค่าธรรมเนียม,อากร,ภาษี แล้วแต่ผู้ซื้อ,ผู้ขายจะตกลงกัน
7.       เจ้าหน้าที่สถาบันการเงินจะจ่ายเงินกู้ให้กับผู้กู้เป็น แคชเชียร์เช็ค เพื่อให้ผู้กู้จ่ายเงินคงเหลือให้กับผู้ขาย เมื่อผู้กู้ได้รับเงินกู้แล้ว ผู้กู้มีหน้าที่ในการผ่อนชำระเงินงวดทุกเดือน ภายในเวลาที่กำหนดตามสัญญา
เอกสารสำคัญประกอบคำขอกู้
1.       เอกสารส่วนตัว ทั้งผู้ขอกู้,ผู้กู้ร่วม และคู่สมรส เช่น บัตรประจำตัวประชาชน-ข้าราชการ, ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส, ใบเปลี่ยนแปลงชื่อ
2.       เอกสรแสดงฐานะทางการเงิน เช่น บัญชีเงินฝากหรือ Statement ย้อนหลัง 6 เดือน, ต้นฉบับหนังสือรับรองเงินเดือน (กรณีพนักงาน), ใบทะเบียนการค้า/หนังสือรับรองการจดทะเบียนพาณิชย์ (กรณีประกอบธุรกิจส่วนตัว)
3.       เอกสารหลักทรัพย์ เช่นสำเนาโฉนดที่ดิน,สัญญาจะซื้อจะขาย, หลักฐานการชำระเงินดาวน์หรือเงินมัดจำ
4.       เอกสารเพิ่มเติม เช่น สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง,ใบอนุญาตก่อสร้าง,แบบแปลนอาคาร
ที่มาจาก: http://www.homethaitoday.com

ฮวงจุ้ยบ้านชั้นเดียว


บ้านเดี่ยวแบบชั้นเดียว ไม่ค่อยมีคนพูดถึงมากนัก และสมัยนี้ก็ไม่ค่อยนิยม สร้างบ้านชั้นเดียวกันเท่าใด เพราะพื้นที่การใช้สอยน้อย ไม่คุ้มกับราคาที่ดิน ในพื้นที่ดินที่เท่ากัน สู้สร้างบ้าน 2 ชั้นจะดีกว่า
บ้านชั้นเดียวในทางฮวงจุ้ยถือว่าดีหรือไม่..?


ถ้ามองตามหลักฮวงจุ้ยโดยตรง ก็ไม่ถึงกับเสียหายอะไร แต่การจัดฮวงจุ้ยภายในบ้านจะทำได้ยากกว่าบ้าน 2 ชั้น เพราะบ้านชั้นเดียวห้องต่างๆ จะรวมอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นห้องรับแขก, ทำงาน ครัว ห้องส้วม ห้องพระ และห้องนอน ถ้าจัดวางไม่ถูกต้อง จะก่อผลกระทบได้ง่ายกว่าบ้าน 2 ชั้น


เพราะฉะนั้น บ้านชั้นเดียวที่ดี ควรมีลักษณะบ้านที่กว้างพอสมควร เพื่อที่จะได้จัดแบ่งพื้นที่ภายใน ทำเป็นห้องต่างๆได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมภายนอกบ้าน ก็มีความสำคัญเช่นเดียวกัน บ้านชั้นเดียวเหมาะที่จะสร้างในพื้นที่โล่ง เพราะบ้านที่ต่ำจะไม่ปะทะกับลม เหมือนบ้าน 2 ชั้น 3 ชั้น


ถ้าบ้านชั้นเดียวไปอยู่ท่ามกลางบ้านที่สูงกว่า หรือพวกตึกสูงก็จะทำให้ฮวงจุ้ยบ้านเสียทันที ในทางฮวงจุ้ยจะถือว่า ถูกกดข่ม คนในบ้านจะรู้สึกต่ำต้อย ดูด้อยกว่าบ้านอื่น นอกจากนี้ การมีบ้านที่สูงกว่าอยู่ติดกัน ยังเป็นตัวปิดกั้นลมที่จะพัดเข้าบ้านอีกด้วย ส่งผลให้สุขภาพของคนในบ้านไม่ดีอีกด้วย


ถ้าเจ้าของบ้านอยากสร้างบ้านชั้นเดียว แต่ต้องแวดล้อมไปด้วยบ้านที่สูงกว่า ก็สามารถทำได้ครับ โดยการสร้างบ้านบนเนิน เพื่อยกระดับของพื้นไม่ให้ต่างกับบ้านข้างเคียงมากนัก หรือออกแบบรูปทรงบ้านให้ดูสูงโปร่ง ก็พอช่วยได้เช่นเดียวกัน หลักการก็คือ เวลามองจากภายนอก บ้านต้องไม่ดูด้อยกว่าบ้านข้างเคียงเป็นใช้ได้


คราวนี้มาดูที่การจัดภายในบ้านกันบ้าง ก็อย่างที่บอกไปแล้วว่า บ้านชั้นเดียวการจัดภายในค่อนข้างจะยาก เพราะห้องต่างๆจะรวมอยู่ชั้นเดียวกันหมด วิธีการจัดให้สอดคล้องกับหลักฮวงจุ้ย ตำราจะบอกเอาไว้ว่า การจัดผังภายในบ้านชั้นเดียว ควรมีห้องโถงกลาง แบ่งพื้นที่เป็น 2 ส่วน โดยแบ่งส่วนของห้องนอน แยกต่างหากจากห้องรับแขก กับห้องครัว เพราะห้องรับแขก ที่สถานที่รับแขก ไม่เหมาะที่จะมีห้องนอนอยู่ใกล้ เพราะเป็นห้องนอนถือเป็นห้องส่วนตัว ส่วนห้องครัว จะมีมลภาวะเรื่องกลิ่น และควัน จะกระทบกับคนนอนได้
การจัดบ้านชั้นเดียวอีกลักษณะหนึ่ง ที่ดูจะเหมาะสมกว่าก็คือ การทำเป็นบ้านเล่นระดับ เพราะการเล่นระดับของพื้นภายในบ้าน จะช่วยในการแบ่งพื้นได้ชัดเจนกว่า เช่น ส่วนของห้องรับแขก ห้องครัว ห้องน้ำ ห้องอาหาร เล่นระดับต่ำ ส่วนห้องนอน ห้องพระ เล่นระดับสูง


การทำบ้านแบบเล่นระดับจะเหมาะกับบ้านชั้นเดียวมาก เพราะจะแบ่งส่วนของการนอนกับห้องต่างๆได้ง่าย
กรณีของบ้านที่ต้องการวางพระหรือสิ่งศักดิ์สิทธิ์ในบ้านชั้นเดียวนั้น จะหาตำแหน่งวางค่อนข้างจะยาก เพราะเงื่อนไขการวางพระมีมาก เช่น ห้ามติดกับห้องส้วม ห้องครัว หรือภายในห้องนอนก็วางไม่ได้ วางในที่ต่ำก็ไม่เหมาะ ถ้าเป็นบ้านเล่นระดับก็จะเลือกวางระดับที่สูงมากกว่าต่ำ แต่ถ้าไม่ใช่เล่นระดับ ส่วนใหญ่จะวางในห้องโถง หรือห้องรับแขก ซึ่งเป็นห้องส่วนกลางของคนในบ้าน


สำหรับเจ้าของบ้านที่ชอบจัดสวน ปลูกต้นไม้รอบๆบ้าน มีข้อสังเกตอยู่อย่างหนึ่ง ก็คือ อย่าปลูกต้นไม้มากจนเกินไป โดยเฉพาะต้นไม้ใหญ่ เพราะจะทำให้เกิดภาวะของ"อินชี่" ต้นไม้จะปกคลุมบ้านจนมืดครึ้ม ความชื้นภายในบ้านจะมาก ส่งผลกระทบต่อสุขภาพของคนในบ้าน อย่างแน่นอน


ใครที่อยู่บ้านชั้นเดียว หรือกำลังคิดจะสร้างบ้านชั้นเดียว ลองเอาหลักที่ผมบอกไปใช้ดู รับรองว่า บ้านจะน่าอยู่มากขึ้นแน่ๆ?
ที่มา : www.homedd.com

หลักการเลือกซื้อบ้าน


สถานการณ์ ราคาบ้าน ณ วันนี้

จากช่วงวิกฤติเป็นต้นมา ปี 2541 - 2544 บ้านลดราคาลงประมาณ 20-30% เพราะภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ โดยเฉพาะอาคารชุดราคาถูกที่ไม่ได้รับการดูแลเท่าที่ควร ราคาอาจลดต่ำลงไปกว่าครึ่งต่อครึ่งแล้ว อย่างไรก็ตาม ภาวะขณะนี้ ราคาบ้านถือว่าค่อนข้างนิ่งแล้ว ภาพรวมคือไม่ขึ้นราคาแต่ก็ไม่ลด ยกเว้นอาคารชุดที่มีการดูแลไม่ดีนักและราคาค่อนข้างถูก ยังลดลงต่อเนื่อง แต่กลับกัน บ้านในโครงการใหม่ ๆ บางโครงการ ก็อาจมีการปรับราคาขึ้นบ้างแล้ว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาแพง ประกอบกับปัจจุบัน ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านต่ำมาก (4-7% เท่านั้น) เมื่อเทียบกับเมื่อก่อน รวมทั้งนโยบายรัฐบาล ในเรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียม (ภายในปี 45) คือ ค่าโอน จาก 2.0% เหลือ 0.01% ภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.11 % ค่าจดจำนองจาก 1.0% เหลือ 0.01% และยังสามารถนำดอกเบี้ย ไปหักค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพิ่มขึ้นได้อีก เป็นต้น



เหตุผลควรซื้อบ้าน ?

»

ซื้อเมื่อจำเป็น : ต้องใช้สอย เช่น แต่งงานแยกครอบครัว ย้ายบ้านให้ใกล้ที่ทำงาน ลูกโตขึ้น-ขยาย จนลงเลยย้ายไปอยู่บ้านถูกลง ฯลฯ มีความจำเป็นทั้งทางบวกหรือลบ ก็จะต้องซื้อ แต่ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ความจำเป็นต้องเป็น "จำเป็นจริง ๆ ๆ" เพราะเงินมีน้อย การซื้อจึงต้องพิจารณาเป็นพิเศษ ในอีกแง่หนึ่ง ในกรณีเศรษฐกิจเฟื่องฟู การซื้อก็อาจไม่พิจารณาถึงความจำเป็นนัก จึงเป็นการซื้ออย่างประมาทไป เมื่อจำเป็น ก็จะมี ความต้องการในการซื้อ

»

ซื้อเมื่อสามารถ : คือมีเงินเพียงพอที่จะซื้อ โดยสามารถวางแผนได้ว่า เรามีเงินมากน้อยเพียงใดที่จะซื้อ เพราะถ้ามีน้อย หรือเห็นท่าจะผ่อนไม่ไหว ก็อย่า... เพราะซื้อไปแล้ว อาจเสียทั้งต้นทั้งดอก!!

»

ซื้อเมื่อมีโอกาส : ราคาถูกเป็นพิเศษ พิจารณาในแง่การลงทุน กรณีนี้ เราอาจซื้อเพื่อเก็บ-เก็งกำไร เช่น บ้านหลังหนึ่ง ราคาควรเป็น 1 ล้านบาท แต่เจ้าของบอกขายเพียง 7 แสนบาท ถ้าเราคิดว่าเอาเงิน 7 แสนฝากธนาคารไว้ 5 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ก็จะเป็นเงิน 893,397 บาท แต่เราเก็งว่า ใน 5 ปีข้างหน้า ราคาที่เราซื้อ 7 แสนบาท คงจะงอกเงยเป็น 1.1 ล้าน กรณีนี้เราก็จะซื้อ เพราะได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากธนาคาร เป็นต้น

»

ซื้อเมื่อคิดให้ถ้วนถี่ มีวิจารณญาณในการซื้อ "อย่างรอบรู้"

ผู้ซื้อต้องศึกษาข้อมูลให้มาก ไม่เช่นนั้นจะ "เสียค่าโง่" เช่น รัฐบาลก่อน ๆ (ไหนก็ไม่รู้ - แต่ไม่ใช่รัฐบาลนี้แน่นอน!! -)



ซื้อบ้านใหม่ หรือเก่าดี ?

ปกติแล้วคนไทยมักจะชอบบ้านใหม่ แน่นอนว่าของใหม่คงจะดี แต่ไม่แน่เสมอไป การซื้อบ้านใหม่สิ่งสำคัญ คือ ต้องดูคุณภาพการก่อสร้างว่าเป็นอย่างไร อยู่ไปแล้วจะมีแตกร้าว ทรุดหรือไม่ หลังคาจะรั่วหรือไม่ เป็นต้น ถ้าอยู่ในโครงการจัดสรร สาธารณูปโภคต่างๆ ที่บอกว่าจะมีทำหรือยัง ทำครบมั้ย แล้วอาจยังเสี่ยงว่า เข้าอยู่แล้วจะใช้ได้หรือไม่ จะบำรุงรักษาต่อเนื่องหรือไม่ ซึ่งส่วนนี้ต้องพิจารณาจากชื่อเสียง ประวัติเจ้าของโครงการเป็นสำคัญ (ถามจากคนที่เข้าอยู่แล้ว หรือจากโครงการอื่น ๆ ที่เคยทำมา) ส่วนบ้านเก่า หรือบ้านมือสอง นั้นจากช่วงปี 2541 เป็นต้นมา จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จไม่มีคนอยู่มีมากขึ้นถึง 350,000 หน่วย ทำให้เกิดการขายบ้านมือสองกันมากขึ้น บ้านพวกนี้อาจไม่ใช่บ้านเก่าที่มีคนอยู่แล้ว แต่เปลี่ยนมือโดยไม่มีคนเข้าอยู่ก็ได้ รวมทั้ง บ้านเก่า ที่มีคนอยู่แล้วก็น่าลอง เนื่องจากบ้านที่มีคนอยู่แล้ว ถ้าเทียบกับบ้านใหม่ ๆ มักจะราคาถูกกว่า ตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชน หรือใกล้เมืองมากกว่า (บ้านใหม่ ๆ มักตั้งอยู่ไกลเมืองออกไปเรื่อย ๆ ต้องเดินทางมาทำงานในเมืองไกล) บ้านเก่า อย่ากลัวโทรม คนไปดูบ้านเก่า ที่สภาพไม่ดี อาจเห็นประตูรั้วพัง ๆ ไฟเปิด/ปิดเสีย เฟอร์นิเจอร์เก่าหญ้ารกรุงรัง สีทาผนังซีด ฯลฯ ท่านเชื่อไหม สิ่งเหล่านี้เป็นเพียงความเสื่อมโทรมในส่วนเล็ก ๆ น้อย ๆ ซึ่งหากเราซ่อมแซมไปแล้ว ซึ่งมักจะใช้เงินไม่มาก



นัก ก็จะทำให้บ้านกลับมามีชีวิตชีวาใหม่ และหากขายก็ได้ราคา เช่น ถ้าเราซื้อบ้านเก่าราคา 1,000,000 บาท มาซ่อมแซมอีก 200,000 บาท จะกลายเป็นบ้านเก่าที่ขายได้ถึง 1,400,000 บาทก็ได้ เพราะสภาพมันดีขึ้นมาก



แล้วซื้อทำเลไหนดี ?

โดยหลักขึ้นอยู่กับความชอบใจเฉพาะบุคคล ไม่มีที่ใดที่ทุกคนอยากอยู่เหมือนกันหมด (ยกเว้นหากให้เลือกหมู่บ้านดีกับหมู่บ้านแย่ ใคร ๆ ก็ย่อมเลือกหมู่บ้านดี) แต่อีกนัยหนึ่ง คนมักไม่ชอบย้ายไปไกลจากเดิม ซี่งมักมีญาติอยู่ใกล้ ๆ ประเภทย้ายจากบางแค ไปบางชัน จากบางพลี ไปบางบัวทอง ฯลฯ มีน้อยมาก และนี่คือเคล็ดของการขายบ้านให้กับเพื่อนบ้าน เพราะเขาเห็นคุณค่าของสินค้าเสนอขาย ได้กว่าคนภายนอก ปัจจัยพิจารณาหลักในการเลือกทำเลน่าจะเป็นความสะดวกใน การคมนาคม สำหรับเมืองที่มีปัญหาการจราจรอย่างกรุงเทพฯ ถ้าจะเลือกก็น่าจะเลือกทำเลที่มีความสะดวกในการคมนาคม เช่น ทางด่วน สุดทางด่วน เหมาะสำหรับคนรวย เพราะค่าทางด่วน ค่าน้ำมันวันละ 500 ไม่ยี่หระ และคนจนก็ไม่ท้อ เพราะมักขึ้นรถประจำทางทางด่วน แต่ชนชั้นกลางไปอยู่กันยากเพราะสู้ค่าทางด่วนไม่ได้ รถก็ยังอาจผ่อนอยู่ บ้านก็เช่นกัน ฯลฯ ใกล้สถานีรถไฟ ปัจจุบันมีผู้คนจำนวนมากใช้บริการรถไฟ ชานเมืองเข้ามาทำงาน ทั้งด้านเหนือ และด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ และปัจจุบันเราก็มีรถไฟฟ้า (ปีหน้าก็มีอีกสาย-ใต้ดิน) หรือระบบขนส่งมวลชนลักษณะนี้ แต่การเดินทางที่ผู้คนอาจลืมไปแล้ว คือ ทางน้ำ หรือทางเรือ ปัจจุบันการใช้การเดินทางทางเรือ ใช้เวลาน้อยมากเมื่อเทียบกับรถ แต่สิ่งที่ต้องระวัง อย่าไป "ซื้ออนาคต" โดยทั่วไปเรามักเล็งทำเลที่อนาคตจะดี เช่น กำลังจะตัดถนน แต่ต้องระวังว่าบางทีไม่ตัด หรือกว่าจะตัดนานมาก (จนรอไม่ไหว) การไปอยู่ชานเมืองเพื่อรอความเจริญนั้น เราอาจ "ช้ำหนัก" เพราะต้องออกจากบ้านแต่เช้า รถติดตั้งแต่ปากทางหมู่บ้าน ฯลฯ ทำเลดีเกี่ยวกับอนาคต ทำเลที่ดีนั้น อนาคตจะดีไหม มีสาธารณูปโภคเพียงพอไหม หรืออนาคตจะทรุดโทรมลงไปกว่านี้ เป็นต้น



เราจะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ?

กรณีที่ไม่มีเงินสด ต้องผ่อนแบงค์ เราจะมาดูกันว่า ถ้าเรามีเงินเดือนเท่านี้ จะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ต้องพิจารณาดังนี้

1.

ต้องดูว่าเรามีรายได้ที่แน่นอนเท่าไหร่

2.

กำลังในการผ่อนโดยทั่วไปคือ 25% ของรายได้ (เงินเดือน) แต่อย่างมากที่สุดไม่ควรเกิน 35% เพราะเราจะ "ตึงมือ" จนทำให้บ้านหลุดมือไปได้ หากผ่อนต่อไม่ไหว

3.

เราต้องดูอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และระยะเวลาผ่อน ตลอดจนเงินดาวน์ที่มี

4.

จากนั้นเราก็คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ ตามสูตรในข้อ 10 (ตาราง) โดยการคำนวณตามหมายเหตุข้างท้าย โดยอย่าลืมว่าทำตัวเลขให้เป็นต่อเดือน ไม่ใช่ต่อปี และผลการคำนวณนี้อาจจะต่ำกว่าที่สถาบันการเงินคำนวณเล็กน้อยเพราะสถาบันการเงินอาจบวกค่าอย่างอื่นเพิ่มเติมเข้าไปบ้าง

5.

เมื่อเราได้วงเงินผ่อน (โดยการนำเงินผ่อนที่เป็นไปได้ของเราต่อเดือนตามข้อ 6 (ตาราง) หารด้วยค่าสัมประสิทธิ์ ตามข้อ 10) เราก็จะสามารถหาราคาบ้านที่เราสามารถซื้อได้ โดยสมมติว่า วงเงินผ่อนเท่ากับ 80% ของราคาบ้าน (เพราะเราดาวน์ไปแล้ว 20%)

6.

อย่าลืมว่าในกรณีนี้ เป็นการคำนวณราคาบ้านที่เป็นไปได้สูงสุดที่ควรจะซื้อได้ แต่ถ้าเราคิดว่า เราไม่มีเงินดาวน์เลย ไม่มีเงินตกแต่ง ซ่อมแซมต่อเติม หรือมีภาระหนี้สินมากในด้านอื่น เราก็คงจะสามารถซื้อบ้านในราคาที่ต่ำกว่านี้ ซึ่งอาจเพียงครึ่งหนึ่งก็ได้

ตาราง 1 : การคำนวณ ความสามารถในการซื้อบ้าน


A

B

C

D

2

การคำนวณราคาบ้านที่สามารถซื้อได้ตามรายได้ของแต่ละคน

3

รายการ

ตัวเลข

หมายเหตุ

4

รายได้ที่แท้จริงต่อเดือน

10,000

สมมติ

5

% ของรายได้ที่ใช้เพื่อการผ่อนบ้านได้

35%

อัตราสูงสุดที่ควรจะเป็น

6

เงินผ่อนต่อเดือน

3,500

ข้อ 4 x ข้อ 5

7

อัตราดอกเบี้ยต่อปี

6%

ประมาณการตามท้องตลาด

8

ระยะเวลาผ่อน (ปี)

20

ทั่วไปในปัจจุบัน

9

เงินดาวน์บ้าน

20%

ประมาณการ

10

ค่าสัมประสิทธิ์ที่ประมาณการได้

0.007164311

=(C7/12)/(1-(1/((1+(C7/12))^(C8*12))))

11

วงเงินผ่อน

488,533

=C6/C10

12

ราคาบ้านที่สามารถซื้อได้

610,666

=C11/(1-C9)



เป็นการประมาณการขั้นสูงสุดที่เป็นไปได้คือประมาณ 61 เท่า แต่ถ้าจะกู้ 100% ไม่ต้องมีเงินดาวน์ (ข้าราชการ) ก็จะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 48 เท่า (C11)



ถึงตรงนี้ เรื่องของการซื้อบ้านยังไม่จบ คงต้องขอต่อฉบับหน้า (ในตอนที่ 2) ซึ่งจะว่าถึง เรื่องของการกู้เงินแบงค์ จะกู้แบบไหนดี เราจะหาซื้อบ้านได้จากแหล่งใดบ้าง แล้วเมื่อคิดว่าได้หลังที่ถูกใจแล้ว จะต้องดูอะไรต่อ และนักประเมินจะช่วยท่านได้อย่างไรบ้าง



กรณีต้องกู้แบงค์เพื่อซื้อ

การเก็บหอมรอมริบจนมีเงินสดพอซื้อบ้านทั้งหลังหรือห้องชุดหน่วยหนึ่งนั้น มันเสี่ยง เพราะอนาคตราคาอาจขึ้นจนเราซื้อไม่ทัน และเพื่อให้เราสามารถเข้าอยู่ได้ซึ่งอาจคุ้มกว่าเช่า เราก็ควรจะกู้เงินมาซื้อบ้าน การใช้สินเชื่อของสถาบันการเงินจึงเป็นสิ่งที่จำเป็น แต่ในการกู้เงินแบงค์นั้น ต้องเข้าใจว่า เงินผ่อนช่วงแรก ๆ ส่วนใหญ่จะเป็นดอกเบี้ย เงินต้นจะลดลงเพียงนิดเดียว ต่อเมื่อเวลาผ่านไปนาน ๆ เข้า เงินต้นก็จะค่อย ๆ ถูกหัก จนดอกเบี้ยกลับเป็นน้อยลง ส่วนของเงินต้นจึงจะเพิ่มขึ้น ชี้ให้เห็นสัจธรรมอย่างหนึ่งว่า การเป็นหนี้ ไม่ควรเป็นนาน เพราะดอกเบี้ยกินหมด ดังนั้นถ้าในช่วงแรก สามารถ "โปะ" ได้จง "โปะ" เพื่อจะลดเงินต้นได้มาก ๆ ต้องให้เป็นไทแก่ตัวโดยไว ดังนั้นมีโอกาส "เท" ก็ควร "เท" ดูตาราง 2

ตาราง 2 : เงินผ่อนต่อเดือนของคุณไปไหน?


A

B

C

D

E

F

2

โครงสร้างเงินที่ผ่อนต่อปี

3

ปี

เงินต้นที่กู้ยืม

เงินที่ผ่อนต่อเดือน (บาท)

4

ที่

มา (บาท)

รวม

เป็นดอกเบี้ย

เป็นเงินต้น

5

1

500,000

43,592

30,000

13,592

6

2

486,408

43,592

29,184

14,408

7

3

472,000

43,592

28,320

15,272

8

4

456,728

43,592

27,404

16,189

9

5

440,539

43,592

26,432

17,160

10

6

423,379

43,592

25,403

18,190

11

7

405,190

43,592

24,311

19,281

12

8

385,909

43,592

23,155

20,438

13

9

365,471

43,592

21,928

21,664

14

10

343,807

43,592

20,628

22,964

15

11

320,843

43,592

19,251

24,342

16

12

296,501

43,592

17,790

25,802

17

13

270,699

43,592

16,242

27,350

18

14

243,349

43,592

14,601

28,991

19

15

214,357

43,592

12,861

30,731

20

16

183,627

43,592

11,018

32,575

21

17

151,052

43,592

9,063

34,529

22

18

116,523

43,592

6,991

36,601

23

19

79,922

43,592

4,795

38,797

24

20

41,125

43,592

2,467

41,125



ผ่อนช่วงแรก ๆ ดอกเบี้ยเอาไปหมด

ในการผ่อนเงินแบงค์ เช่น ระยะ 20 ปี ข้างต้น เงินผ่อนในช่วงแรก ๆ จะเป็นดอกเบี้ยเสียส่วนใหญ่ เงินต้นลดลงเพียงนิดเดียว ต่อเมื่อเวลาผ่านไปนาน ๆ เข้า เงินต้นก็จะค่อย ๆ ถูกหัก จนดอกเบี้ยกลับเป็นน้อยลง ส่วนของเงินต้นจึงจะเพิ่มขึ้น

C5 = วงเงินกู้ที่กู้มา

D5 = เงินผ่อนต่อปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6%, 20 ปี

E5 = ดอกเบี้ยที่พึงเสียสำหรับเงิน C5 ต่อปี คือ 500,000 x 6%

F5 = ส่วนที่เป็นเงินต้น โดยเอา D5-E5

C6 = C5-E5 คือเงินต้นก็ถูกลดลงไป

D6 = คงที่ทุกปีเท่า D5 และ D7..D24 (20 ปีเท่ากัน)

E6 = ดอกเบี้ยที่พึงเสียสำหรับเงิน C6 ต่อปี

F6 = D6 - E6




เป็นเครื่องยืนยันว่า การเป็นหนี้ ไม่ควรเป็นนาน เพราะดอกเบี้ยกินหมด ดังนั้นถ้า "โปะ" ได้จง "โปะ"
อีกประการ ถ้าเป็นหนี้ อย่าเป็นหนี้หลายทาง ถ้าเราจะวางแผนการเงินในการกู้เงินซื้อบ้าน คงต้องดูความพร้อมของเรา แต่สิ่งหนึ่งที่ควรพิจารณาก็คือ อย่า "เปิดศึกหลายด้าน" ไม่ใช่ผ่อนทั้งบ้าน ทั้งรถ ทั้ง CD VCD VDO ฯลฯ "กฎแห่งกรรม" ของการเป็นหนี้หลายทางก็คือ "มักไม่รอด"
เลือกผ่อนแบบไหนดี ?

ปัจจุบันธนาคารส่วนใหญ่มักมีทางเลือก 2 ทาง คือ ดอกเบี้ยลอยตัว กับดอกเบี้ยคงที่ (ระยะหนึ่ง 1-3 ปี จากนั้นค่อยลอยตัว) ซึ่งดอกเบี้ยคงที่มักจะต่ำกว่าดอกเบี้ยลอยตัว โดยดอกเบี้ยคงที่เองหลายแบงค์ใช้เพื่อเป็นการโฆษนา ว่าถูกกว่าที่อื่น แต่ประเด็นพิจารณา ประการแรก คือ ช่วงเวลาในการใช้ดอกเบี้ยคงที่ได้นานกว่า น่าจะดีกว่า ประการทีสอง คือ หลังจากเป็นดอกเบี้ยลอยตัวแล้ว แบงค์ไหนจะถูกกว่ากันมากกว่า นอกจากนี้เรื่องระยะเวลาในการผ่อน ขณะนี้สามารถผ่อนได้นานขึ้นถึง 30, 35 หรือ 40 ปี ซึ่งการนี้ ในแง่หนึ่งจะทำให้เรามีภาระการผ่อนต่องวดน้อยลงก็จริง (แต่ลดลงไม่มาก) เมื่อเทียบกับการต้องขยายเวลาอีกไปเป็น 10 ปี ทำให้ไม่เป็นประโยชน์และตัดโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าอื่นที่อาจเวียนเข้ามาในอนาคต
มองหาบ้านได้จากแหล่งใดบ้าง ?

ปัจจุบันท่านสามารถเลือกซื้อบ้านได้จากหลายช่องทาง นอกจากการเดินทาง หรือขับรถไปสำรวจดูเอง หรือหาตาม วารสาร หนังสือพิมพ์ ตามแผงหนังสือต่าง ๆ ซึ่งมีจำนวนมาก รวมทั้งการประมูลของหน่วยงานต่าง ๆ ทั้งรัฐ (กรมบังคับคดี ฯลฯ) และเอกชน และสำหรับโลกยุคนี้ในอินเตอร์เนต ปัจจุบันก็มีการประกาศขายบ้าน ใน WEBSITE ต่าง ๆ ทั้งที่เป็นของบริษัทนายหน้าขาย ธนาคาร หน่วยงานต่าง ๆ มากมาย สามารถเข้าไปดูได้
อย่างไรก็ตาม เป็นการช่วยในเบื้องต้นเท่านั้น เพื่อท่านไม่ต้องใช้เวลาในการออกไปสำรวจมากนัก แต่เมื่อพิจารณาแล้วสนใจ ก็คงต้องออกไปดูด้วยตา จับต้องด้วยมืออยู่แล้ว
การสำรวจเพื่อเลือกซื้อบ้าน สำรวจอะไรบ้าง ?

1. ทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม

2. สิ่งก่อสร้าง รายละเอียด วัสดุ โครงสร้างอาคาร การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง

3. สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โทรคมนาคม การขนส่ง

4. ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน การก่อสร้าง

5. ที่ดิน ขนาด/รูปร่างความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์

6. เอกสารสิทธิ์ ประเภท ถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพัน ต่าง ๆ

7. ราคาขาย และเงื่อนไขการจ่ายเงิน (เทียบราคาบ้านแบบเดียวกัน กับโครงการอื่น ๆ หรือที่อื่น ๆ)
นักประเมินช่วยท่านได้อย่างไร

ถ้าจะซื้อบ้าน แน่นอนว่าในการตัดสินใจซื้อบ้าน ราคาเป็นประเด็นสำคัญ ในการตัดสินใจซื้อ ท่านอาจจะไม่แน่ใจว่า ราคาที่จะซื้อเป็นอย่างไร เหมาะสมมั้ย แพงไปมั้ย แม้แต่กรณีถูกไป ก็อาจไม่แน่ใจว่ามีปัญหาอะไรหรือไม่ ซื้อไปแล้ว แถวนี้จะถูกเวนคืนมั้ย โฉนดมีปํญหามั้ย มีภาระติดพันอะไรมาหรือไม่ ถูกอายัดไว้หรือเปล่า การเข้าออกมีปัญหาหรือไม่ ข้อกฎหมายที่มีผลกระทบมีอะไรบ้าง บ้านมีปัญหาหรือไม่ มากมายเหลือเกินครับ ประเด็นที่ท่านแคลงใจอยู่นี้ นักประเมินช่วยท่านได้ เนื่องจากในการทำการประเมินนั้น นักประเมินจะต้องตรวจสอบให้ สิ่งเหล่านี้ทั้งหมด ไม่ใช่ว่าตีราคา อย่างเดียว
ถึงตรงนี้ข้อมูลข้างต้น น่าจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง สำหรับผู้มองหาบ้าน หรือเริมคิดหาซื้อบ้าน ซึ่งเป็นความใฝ่ฝันว่าสักวันหนึ่ง ต้องมีบ้านเป็นของตัวเอง สักหลังหนึ่งไว้อยู่อาศัย พร้อมครอบครัว แต่เนื่องจากซื้อบ้านสักหลังหนึ่งอาจต้องผ่อนเกือบทั้งชีวิต ข้อมูลข้างต้นช่วยในการตัดสินใจได้ซื้อบ้านได้อย่างรอบรู้ และมั่นใจมากขึ้น มากขึ้น

รับออกแบบอพาร์ทเม้นท์ เขียนแบบอพาร์ทเม้นท์ แบบอพาร์ทเม้นท์ แบบคอนโด แบบรีสอร์ท แบบโรงแรม แบบหอพัก

**รับออกแบบ รับเขียนแบบ แบบอพาร์ทเม้นท์ แบบโรงแรม แบบคอนโด แบบหอพัก
**รับออกแบบและก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ รับสร้างโรงเเรม รับสร้างอพาร์ทเม้นท์  
ผลงานออกแบบ   http://www.xn--l3cahhe4c8f2ab8l2b.com/p/blog-page_8.html
ติดตามทางเพจ facebook  https://www.facebook.com/baanthaidd.construction/
ยินดีให้คำปรึกษาและประเมินราคาฟรี!!
ค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง กรุณาติดต่อทีมงาน
☎️โทร 0867431141 (ผู้ออกแบบ)
Line ID: @baanthaidd (ใส่ @ ด้วยนะครับ) หรือคลิ๊กลิงค์
https://line.me/R/ti/p/%40xut9578t

แบบทั้งหมดเป็นลิขสิทธิ์ผู้ออกแบบ ติดต่อคุณบี(ผู้ออกแบบ) โทร0867431141